商业办公小户型，比住宅便宜6千/平米
购房人：买还是不买，这是个问题？
李子墨
    同样一个楼盘，一些小户型房源要比其他房源便宜6000元/平方米，你会不会立即夺步上前，大喝一声：“别跟我抢，这套房我买下了！”然后把2万元定金摔在桌上。
    别急。如果它是商业或办公性质呢？
    最近，很多市民在踩盘时发现，一些小户型的房源相对比较便宜，但是商业办公性质。他们在犹豫：这种房子值不值得购买？

40年年限小户型，比住宅便宜一大截
    宋小姐手中拿着40万，想在主城买套80万以内的小户型投资，希望一面收租金来还月供，一面等房子升值。
    一路看下来，主城很多楼盘都有小户型在卖，总价也在80万以内，单价也相对便宜，但是属于商业或办公性质。
    比如，天正湖滨花园的住宅已卖光，现在只有60平方米的精装修酒店式公寓在卖，1.48万元/平方米，比该楼盘二手住宅2万元/平方米要便宜5000元/平方米。但它是商业性质，产权40年，不能贷公积金，只能贷商业贷款，首付5成，而且利率上浮10%。
    还有红山动物园旁的万科红郡，住宅性质的叠加户型卖2.1万元/平方米，而在售50平方米左右的精装小户型却只卖1.3-1.5万元/平方米，单价比住宅足足便宜了6000元以上。之所以这么便宜，原因也在于是办公性质，产权40年，商贷首付5成、利率上浮10%等（但它用的是民用水电）。
    “我们没有住宅性质的小户型，只有40年年限的商业性质SOHO。”南京万达广场的售楼先生直接说，目前住宅均价1.5万元/平方米，而商业性质的SOHO只卖1.15-1.3万元/平方米，单价相对便宜2000-3500元。
    “这种商业办公性质的小户型，买还是不买？真是个问题。”宋小姐和老公商量了半天，都没个头绪。

专家：
利润一半以上要缴税，需中长期投资
    “南京人一直热衷于购买住宅，而对商业办公用房比较排斥。主要是因为政策对商业办公用房做了很多限制，如只能办商贷，首付要5成，贷款利率为基准利率上浮10%，契税、营业税、个税等交易税费也很高，这就限制了人们投资商业办公用房。一是税费和利率高，二是占用较多的资金，三是不好出手。”一名业内专家表示，尽管如此，主城区很多商业办公小户型的价格比住宅便宜几千块钱一平方米，租金也可观，还是可以考虑投资的。
    “目前商业办公小户型，可以选择价位较低的，进行中长期持有。但事先要算账，最好租金能抵消一大部分月供，这样就可坐等房产升值，也不用急着出手。就算到时转手要把一半以上的利润作为税费上缴，仍然能获利。”这位专家表示，投资这样的商业办公小户型，需要较多的资金和、长期持有的耐心，更需要精明的头脑。

商业办公转手的主要税费：
买方：契税，为房款总额3%。
卖方：如按差额来缴的话，营业税为5.55％。个人所得税为差额的20％，土地增值税有一个计算公式，大约是差额30％。还可选择按全额缴。（缴税有点复杂，最好还是咨询下政府部门或中介）