为何1天3地王？只因土地行政垄断太过头！

金陵晚报记者 李子墨

    10月20日是南京国土部门的狂欢。1个下午卖了10幅地块、共计110万平方米体量的土地，诞生3块地王，这3块地王分别是奥体、仙林和江北的史上最高地价。已有媒体做了10块土地出让金的加法，南京国土一个下午吸金67.64亿元。

卖地、运营城市，已成地方政府“成功模式”
    现在很多人一听“地王”就兴奋。其实，这里最高兴的是南京国土部门，因为他们有了更多的钱，当然许多其他政府部门也高兴，因为这种巨额土地出让金也会“漏油”漏到他们部门。这不用解释了吧？早就有统计，说某市卖地的收入占当地财政收入的百分之多少。这数字虽不准确，但总体能说明很多地方政府靠卖地赚钱。
    至于卖地赚的钱用到哪里去了？无从知晓。是不是“取之于民用之于民”？不知道。就算用之于民，用于何种民，是用于富民还是穷民？无人回答。
    当然，在这里刨根问底，其实是明知故问。因为自从经济增长成为考量政府绩效的主要指标以来，中国的地方政府已承担了“城市运营商”的公司化角色。哪里有那么多钱？卖地，积极招商引资，让城市土地升值，吸引许多的金孔雀来筑巢，生金蛋，再以税收的名义“抽”一部分金蛋。并且这部分土地升值了，带动整个城市的其他土地升值，就可再高价卖地，再运营城市。
    经营土地、运营城市，已成为这几年来地方政府提高绩效、进行升迁的成功方式。更绝的是，地方政府不仅发现了靠土地卖钱的秘诀，而且非常聪明：在面对土地这种稀缺的属于自己的资源时，采用了计划供地的方式，也就是挤牙膏式地一点一点往外供地。由于土地采取拍卖的方式，“价高者得”，这样就能保证每卖一块地，都有许多房地产商来抢，而且每块土地都能卖个高价。政府的卖地收入自然最大化了。

政府垄断土地，进而垄断商品房，供不应求成常态
    这种对“财富之母”土地资源进行的行政垄断，使得市场上的土地，总是供不应求。这当然是可以操控的，因为是计划供地嘛。比如，2005-2007年土地供应相对较多导致2008年市场上房子太多卖不掉甚至引发房价下降，那2008年我就减少供地，这样到2009年、2010年土地及房子就仍然是供不应求。
    供不应求的结果，是地价、房价都能保持上涨态势，同时政府再卖地，土地就能继续受宠，“地王频出”是自然而然的事。
    从以上分析我们可以看到，依靠行政垄断的土地资源，在市场划分时，属于“完全垄断”（按垄断的程度，市场分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断，其中完全垄断有一种形式就是行政垄断），也就是完全垄断在具有行政权力的地方政府手上。既然土地资源被垄断并且非常有限地供给市场，那么土地的下游产品房子，也就在总量上被控制住了。不论是保利、万科、中海，还是朗诗、苏宁、栖霞拿地盖房子，这些房子的总量是一定的，也就是被控制住总量的土地转化成房子的总量。这样，房子也是间接被政府垄断在手上。那么，中国的商品房市场就跟土地市场一样，可以毋庸置疑地定义为“完全垄断市场”。
    政府通过垄断土地，进而垄断商品房，让供不应求成为常态，这样土地就总是卖高价，房子也因总是供不应求而一路上涨。

南京每年约9万个家庭需买房，但只供给6-7万套房
    怎样总是保证土地与房子供不应求呢？政府心里有笔账：比如，根据规划，南京还将大力推进城市化，2010年南京城市人口将达到1000万出头，而现在是700多万，也就是说未来11年时间里将增加近300万人口。算一算，这部分人口需要多少套住房？大约100万套房子！平均每年南京将有9万个家庭需要买房！而根据过去每年的平均数据，南京每年只能提供大约6-7万套房子，最高纪录也只不过是2007年销售8万套房子（实际上，当年供给还不足8万套）。这就是保证供不应求的秘诀！
    实际上，南京每年有7万对新人结婚，这也是直接需要买房的大军。而在微观上，政府还能通过拆迁、鼓励买房等措施，创造出买房需求，这些都是我们这几年亲眼所见的政府让房子保持供略小于求的举措。
    以上所述，就表明中国商品房市场跟美国等土地私有国家完全不一样，是行政垄断土地导致商品房市场也被间接垄断，是人为制造出土地和房子供不应求的局面，进而导致土地和房子总是被抢。就算2008年偶然地出现短暂的“供大于求”局面，也被政府迅速地强行扭转过来，现在又变成供不应求的局面，而且供不应求的趋势愈演愈烈。
    这样讲，就不难理解为什么10月20日一天出现3块地王了吧？是因为政府出让的土地太少！根本上是地方政府对土地资源的行政垄断！
    没别的话说。地价还要涨，房价还要涨！谁让地方政府通过垄断土地进而垄断了市场？

地方政府因土地卖不掉或卖不到高价而着急的几个小证据：
1.江北前些年出让了太多的土地，导致2005-2008年土地市场短暂地供大于求，进而导致前几年江北地价卖不上去，因此推出的地块也少。尤其是2008年江北房子卖不动、房价大降，江北地方政府急了，赶忙出来开新闻发布会以及土地推介会“力挺江北新城”，浦口区的主要领导多次呼吁老百姓到江北来买房，想借此推动商品房市场及土地市场。
2.2008年房子卖不动、房价下降，让开发商不看好房地产业，自然也就没人拿地，所以江宁的土地不好卖，房地产的税收也大减。新城、银河湾等几家开发商甚至在江宁退地，让江宁区政府承受了很大的压力。于是年底，原江宁区房产局局长周久耕出来托市，说江宁房价铁定上涨。
3.今年年初，房子和土地仍然卖不动，于是，南京市政府甚至出面组织房展会，发放购房券，来强行拉动房地产市场，进而拉动土地市场。
4.今年房子、土地都呼啦呼啦地卖，政府卖地和收税的收入大增，也就“闷声大发财”，不说话，更不曾出台任何打压房价的新政（政府志不在此也！）。

以上都是个人看法。