11月17日起，南京市公积金最高贷款额度大幅上调
南京人买房，最高能贷60万元公积金
本报记者 李子墨
     昨天本报以头版头条报道《南京个人公积金贷款额度有望大幅上调》，当天下午就得到证实。南京住房公积金管理委员会敲定的新政规定，11月17日起，南京市再次大幅调整住房公积金最高贷款额度，由原来的20万/人、40万/户，上调到30万/人、60万/户。
     据悉，2004年以来，南京市个人公积金贷款额度曾3次上调。先是2004年12月1日起，从10万元上调到12万元。2005年8月1日起，又从12万元上调到15万元。今年2月18日起，个人公积金贷款额度再次由15万元上调到20万元，夫妻双方最高可贷40万元公积金。
    这次公积金贷款额度上调，是4年以来的第四次，而且上调幅度达50%，比以往3次都要大得多。
    “近年来我们不断提高市民的公积金贷款额度，就是为了帮助市民更加充分地利用公积金利率较低的优势，圆自己的住房梦。此次上调贷款额度，也是鼓励刚性需求购房的一种调控手段。”市公积金管理中心的相关人士表示，之所以市公积金有“底气”大幅提高贷款额度，是因为近年来公积金归集额不断增加，“总盘子”在扩大，能给放贷量增大提供支持。
    记者了解到，南京这次上调公积金贷款额度，也是参照北京、上海、常州等城市的做法。在此之前，北京已于10月底将公积金贷款额度由原来的60万上调到80万，上海则从10月15日起公积金贷款额度从50万上调到60万。南京经过这次上调后，每户的公积金贷款额度已与上海持平。

省息优势：
多贷20万公积金，30年省息12万
    买房能贷更多的公积金，意味着能比商业贷款，省一大笔利息。目前5年以上的公积金利率为4.59%，比商贷基准利率7.2%要低2.61个百分点，比“二套房”的1.1倍基准利率7.92%更是低3.33个百分点。
    以买第一套房、需要贷款60万元为例，原来最多贷40万元公积金，再加20万元商业贷款。这20万元商业贷款，贷30年，如只能享受基准利率，则利息总额为288727.51元。
    而11月17日以后，夫妻双方最高可贷60万元公积金，就可全部贷公积金，不用贷那20万商贷。多贷的20万元公积金，30年的利息总额为168673.78元。相对而言，省了120053.73元的利息。
    如果是“二套房”，商业贷款利率要上浮为基准利率的1.1倍，即7.92%。20万商业贷款、30年，利息总额为324300.62元。而贷公积金买“二套房”，只有首付4成，利率并不上浮，因此利息总额仍是168673.78元。相对而言，省了155626.84元的利息。
    从以上算账，可见公积金贷款相对于商贷的省息优势相当明显，尤其是贷款买“二套房”时。

最新变化：
0.7倍利率让公积金不再是“香饽饽”
    不过，一位银行房贷负责人指出，随着财政部的新政规定首次购买自住普通住房，商贷利率可下调为0.7倍基准利率，5年以上商贷优惠利率降为7.2%×0.7=5.04%，仅比公积金利率4.59%低0.45个百分点，这个利率差已经很小，公积金利率较低的优势也在减弱，不再是唯一的“香饽饽”。
    目前南京已有银行对0.7倍优惠利率“开闸”，但审批较严，“首套”、“自住”、“普通住房”3大条件缺一不可。

算算看，你能贷多少公积金？
至少每月缴148.2元才能贷满30万
    个人公积金最高贷款额度从20万提高到30万，但并不意味着任何人买房都能贷到30万的最高额度。实际上，南京市公积金贷款额度有一个计算公式：贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年）。
    其中，缴存比例为8%-12%（各单位不一样），个人还贷能力系数为0.45，男性的法定退休年龄为60岁，女性为55岁。
    举个例子，在某事业单位工作、34岁的邵先生，与单位每月分别缴存100元公积金，缴存比例为10%。实际可贷年限就是60-34=26年。代入公式，100/10%×0.45×12×26=140400元。邵先生只能贷到14.04万元公积金。
    以女性为例。28岁的章小姐，与单位每月分别缴存200元公积金，缴存比例为12%，实际可贷年限为55-28=27年。代入公式：200/12%×0.45×12×27=243000。章小姐买房能贷24.3万元公积金。
    记者算了一下，如果缴存比例为8%、能贷30年，那么最少个人和单位每月分别缴148.2元公积金，才能贷满30万的最高限额。读者可根据公式算算，看自己能贷多少公积金。

业内专家：
新政效果有限，开发商忙自救
    夫妻买房最多能贷60万公积金，意味着总价85万以内的商品房能全贷公积金，不用贷商业贷款。这对楼市能有多大的刺激作用？
    “每一次公积金的利好政策，都能刺激房产交易量小幅增加。因为公积金利率低，贷公积金买房划算，一旦贷款额度提高，就能激活民间部分购房需求。”南京中原地产交易服务中心的负责人表示，今年2月公积金贷款额度从15万/人、30万/户上调到20万/人、40万/户，就曾使得贷公积金买房的人大为增加。
    江苏融侨金辉置业有限公司副总经理张晓锋，认为公积金贷款额度提高到60万/户，对自己楼盘的销售会有帮助：“融侨中央花园一套110平方米三房两厅，8000元/平方米，总价在88万左右，基本上能全贷公积金，等于帮买房人降低了利息成本。”
    不过，张晓锋认为，公积金新政对楼市的刺激效果有限，关键还是开发商自救：“上个月融侨中央花园推出7000多元/平方米起售的特价房，几天就全部卖光。价格才是硬道理！开发商只有降价结合新政利好，才能真正激活销售。”
    明发滨江新城的销售负责人也表示：“公积金新政对楼市是个利好，但只起辅助作用，关键还靠开发商降价自救。”
    许多买房人在欢迎公积金贷款额度提高的同时，还在期待减免5.5%营业税的“最后”一项重大利好新政。目前，南京市商品房5年内交易要交5.5%营业税，坊间流传5年期限可能会调整为2年，但这项新政迟迟未能出台。

聚焦公积金：
二手房、二套房仍首付4成
    此前传闻公积金新政除了上调贷款额度以外，还可能出台降低首付、异地贷公积金买房、商贷转公积金等惠民政策。但昨天的公积金新政只是上调贷款额度，并未出台其他利好政策。
    目前，南京市公积金贷款买商品房，最低首付3成。买二手房、“二套房”，最低首付4成。尤其是买二手房要首付4成，让许多首付款不足的人，不得不放弃公积金而选择商业贷款。
    “北京最近将公积金贷款的最低首付从3成降为2成，我希望南京效仿北京，降低公积金首付，这能降低我们这些刚工作的大学毕业生的买房门槛。”小冯想贷公积金到江宁的21世纪国际公寓买套地铁房，但手中的钱只够付2成首付，不够3成，而贷商业贷款又心有不甘。
    此外，坊间关于商贷转公积金的呼声更是由来已久，但市公积金的负责人已明确表示暂不可行。

公积金新政咨询电话
①缴存: 84552817 84552819
②贷款: 84552827 84552829
③公积金个人信息查询电话: 84552899
④监督电话: 84552800 
南京市公积金管理中心地址：南京市太平北路51号