继今年2月金浦集团通过房地产信托，成功融资2亿之后——
圈钱1.5亿！南京又一开发商问路信托融资
2008年10月22日《金陵晚报》 李子墨
    去年开始的银根紧缩政策至今没有松动，而今年8月央行和银监会又下达“房企限贷令”，同时全国楼市价量齐跌、销售乏力，这让自有资金普遍只有20％－30％的房地产企业，承受着巨大的资金压力。
    何去何从？从银行贷款难上加难，又无法在股票市场上市，是否就不得不寻找年利率高达50％甚至100％的民间借贷，以解燃眉之急？很明显，融资，已成为当前众多中小房企压倒一切的生死存亡问题。
    就在最近，南京一家房地产企业另辟蹊径，不找银行，也不找境外基金或民间借贷，而是问路信托，以抵押一幢商品房“预售收入收益权”的方式，14天成功融资1.5亿，令众多同行艳羡不已。

短短14天，信托融资1.5亿
    这家问路房地产信托，并且成功融集1.5亿资金的南京房企，就是开发御湖国际的江苏明城房地产开发有限公司。
    9月8日，江苏明城房地产以抵押B幢预售收入收益权的方式，委托江苏省国际信托投资有限责任公司，推出“江苏明城房地产御湖国际B幢预售收入收益权集合资金信托计划”，募集资金1.5亿元。期限为1.5年，预计年收益率9％，由民生银行南京分行承销发行。市民至少要持100万元才能申购。
    信托融资情况怎么样？民生银行南京分行的一位人士介绍，从9月8日到9月22日，短短14天，总规模为1.5亿元的明城房地产信托产品，就已被46个机构或个人陆续申购完毕，1.5亿资金全部筹集到位。
    在江苏国投的网站上，该信托计划已于9月23日宣告成立，此后将定期向投资者发布执行情况，1年半以后结算收益。

抵押1幢楼预售收入来融资
    开发商通过房地产信托，筹集1.5亿元的巨额资金，用途何在？据悉，江苏明城房地产进行信托融资，就是用于御湖国际的开发。
    由于御湖国际的销售情况，将决定投资者最终收益，那么该项目的情况怎样？御湖国际位于龙蟠路39号、玄武湖畔，区位和景观很好，是个总建筑面积7.1万平方米的小盘，只有A、B两幢楼。其中信托涉及的B幢楼，将先于A幢在近期开始销售，但开盘时间未定。
    “B幢是一幢34层的高楼，已封顶。1层是商业，2层－34层为精装修公寓，户型面积在25-130平方米之间，共879套。”御湖国际的售楼先生介绍，公寓售价还没定，但估计为1.2-1.3万元/平方米，湖景房则将超过2万元/平方米。
    业内人士分析，B幢楼的总建筑面积估计在3.6万平方米左右，按照1.2万元/平方米的最低价计算，总的预售收入也在4.3亿元以上。也就是说，抵押的“B幢预售收入收益”，远远大于1.5亿信托募集总额，这样能保证信托投资者只赚不赔。当然，年收益率能否达到预期的9％，则要看开盘后房子能否热卖。

南京7家房企“尝鲜”信托
    江苏明城房地产并非今年南京唯一一家获得证监会批准，通过房地产信托成功融资的房企。今年2月，金浦集团旗下的的金东房产，曾以“转让70％股权”的方式，通过信托融资2亿资金，用于海德北岸二期的开发。
    而在此前的2003年－2007年，南京的国信·秦淮绿洲、顺驰·滨江奥城、苏宁·威尼斯水城等项目，以及南京新城创置房地产、江苏宏图高科源久房地产公司，都曾通过房地产信托融资，最少的一笔融资5747万元，最多的一笔融资2.04亿元。
    在南京以外，省内还有苏州栖霞建设、南通中南世纪城、江苏嘉源东城绿洲、常州金色新城、无锡红豆置业等房企，发行过信托计划募集资金，资金规模大多在5000万－2.1亿元之间。

今年房产信托总额是去年2倍
    今年频频问路信托融资的，其实也并不只江苏房企。普益财富统计数据显示，9月份全国共有8家信托公司发行了9款房地产投资类信托产品，计划募集总额21.94亿元。
    据悉，今年7个月的房地产信托产品数量和规模，就已远远超过了去年全年。用益信托工作室的统计数据显示，截至7月31日，已经发行房地产信托产品56款，发行规模106.67亿元，超过2007年的45款和72.20亿元。预计今年全年的房地产信托总规模，肯定在去年的2倍以上。
    很明显，全国的房企都在积极通过信托融资。

专家观点：
信托等多元化融资是趋势
    缘何今年的房地产信托异常火爆？
    “缺钱！”招商银行的一位金融专家分析，“目前，房地产企业里95％的金融资金来源于商业银行，但去年至今银根紧缩，房企从银行贷款越来越难，这样资金就面临极大缺口。同时，全国范围内商品房价量齐跌，导致资金回笼特别慢，资金链更紧张。这时，房企就被逼着寻找信托这样的融资新路。”
    这位专家认为，尽管信托的融资额度相对较小，通常在2亿以内，但很灵活，能解燃眉之急。只不过，目前信托仍然很难。
    他介绍：“2005年9月银监会发布212号文，强制规定信托资金投向的房企须满足三项条件，即35％资本金到位、四证齐全和具有二级资质。这几个硬杠杆几乎卡死了多数房企的信托融资路，以至只有少数品牌开发商和优质房产项目才能获得证监会的审批。很明显，这将加剧房企的优胜劣汰。”
    对于江苏明城房地产通过信托融资1.5亿，南京一位开发商表示很羡慕，并坦承：“目前看来，确实不能仅仅依赖银行贷款这棵大树，还要尝试信托等融资新路，才能走出资金困境。”

新闻链接：
年内出台房产信托新政
    近日，全国工商联地产商会会长聂梅生透露，政府将在年内出台房地产投资信托基金监管的相关政策，并称政府肯定是支持房地产业的直接融资，即信托这一类的资产证券化，而间接融资部分则要逐渐减少。
    聂梅生举例说，日前保险法修订草案规定可投资不动产，即说明政府鼓励房地产商从别的渠道获得资金，避免单一地从银行渠道获得，以降低风险。《新闻晚报》

预期收益10％，房产信托受热捧
　　房企热衷于寻找房地产信托这样的融资新路，而高端投资者也对房地产信托特别青睐。总额为1.5亿的江苏明城房地产的信托产品，短短14天就被投资者抢购一空，只是其中一个生动的实例。江苏信托发行的“苏州新城万博置业股权投资集合资金信托计划”9月3日发行，9月12日便宣告成立，9天募集3亿资金。
　　业内人士分析，房地产信托受宠，主要是因为目前股市低迷、风险很大，央行又连续降息，而房地产信托产品比股票稳当，收益比银行储蓄高，因此受到追捧。从已公布的房地产信托
产品来看，预期收益率最低的也有6.2％，高的甚至达到20％，平均预
期收益率在10％以上。
　　而此前发行的房地产类信托，收益率相对来说都比较高。例如在上周到期的“红磡领世郡‘领世18’项目贷款计划”，年化收益率达到6.0％-6.3％，远远高于银行储蓄。
　　但也有专家提醒，目前房地产行业不稳定，投资房地产信托产品的收益未必会有以前那样高，投资者一定要注意风险，最好选择优质房产项目的信托产品。