南京别墅越禁越多？不信，请看这家楼盘——
    容积率高达3.99，也能建20幢别墅
本报记者李子墨
    近日，国土资源部再次严申，坚决停止供应别墅用地。至此，别墅用地“禁令”已在全国执行了5年时间，市场上的别墅理应越来越少才对。
　　然而，南京的别墅却不见减少，反而越来越多，有层出不穷、愈演愈烈之势。3月28日，南京一家容积率高达3.99、绿化率指标仅为33.8％、位于城中繁华地段的楼盘开盘，按理来说它根本就与低容积率的别墅无缘，只能做高容积率的高层，可它却硬是在小区里建造了20幢联排别墅。
    在别墅“禁令”下，缘何容积率高达3.99的楼盘都能建别墅？本报记者就此奇特现象，进行了深入采访。

探秘：
20幢别墅与高层“共舞”
    这家在超高容积率下做别墅的楼盘，就是位于中山北路与虎踞路交会处的中海凯旋门。3月28日，中海凯旋门举行推介会，力推别墅群“莫奈的花园”，内有20幢联排别墅。
    令人惊讶的是，中海凯旋门仅仅是个小盘，地上建筑面积还不到10万平方米，而它的容积率却高达3.99，绿化率指标也仅为33.8％。小盘，高容积率，中等绿化率，一般来说，意味着它将建造成一个高层和小高层的小区。缘何开发商竟能“螺狮壳里做道场”，在高容积率的小区里，出人意料地建造一个低容积率的别墅群，并且别墅多达20幢？
    记者探访获悉，原来，开发商在建别墅的同时，在小区建造了4幢高层，最高的1幢楼高达34层，属于超高层，把容积率做到极高。超高容积率的高层，搭配低容积率的别墅，平摊下来，仍然能把小区的容积率做足3.99。

利润：
别墅卖到2.25万元/平方米
    “先建造34层的超高层，把高容积率做足，再来建20幢低容积率的别墅。开发商为了在小区里造别墅，真是煞费苦心。”一名业内人士介绍，容积率高达3.99的中海凯旋门，之所以千方百计也要建别墅，是奔着别墅的高利润而去的。
    据中海凯旋门的售楼人员称，中海凯旋门的20幢联排别墅，单套面积在180－200平方米之间，赠送70平方米半地下室和车库，一套一价，单套售价约为450万元。
    简单计算一下，把450万元的总价除以200平方米的面积，其别墅的单价达到2.25万元/平方米。而中海凯旋门的高层公寓，据估计，售价在1.5－1.7万元/平方米左右。别墅的单价显然比公寓高得多，而别墅开发成本比公寓低，开发别墅的利润自然也要比公寓高得多。
    “像中海凯旋门这样，在高容积率的小区里，建造别墅和高层，可谓相得益彰。一方面别墅能卖到更高的价格，另一方民别墅景观又提高了小区档次，还能拉升其他高层房源的价格。”时利禾置业顾问有限公司营销总监周黔松分析。

现象：
容积率大于1，仍争做别墅
    不只中海凯旋门，记者了解到，因为利润更高，如今南京很多楼盘跟中海凯旋门一样，就算容积率较高，也要打造一片低容积率的别墅群。
    据悉，奥体的金基汇锦国际容积率为1.8，并非容积率低于1.0的低密度别墅用地，可是它也通过6栋20层的高层把容积率做足，再开发一批西班牙式联排别墅。雨花房地产位于小行里的项目，容积率为1.2，开发商同样是通过4幢小高层做足容积率后，再建22幢联排别墅。城中的天正湖滨花园，容积率达1.88，在前期建了若干幢高层后，也筹备在二期推出30套面积达280平方米左右的联排别墅。
    而备受瞩目的金地板桥项目，容积率达2.2，在22.5亿天价拿地后，它也规划在建造35幢32层的超高层、22幢24层和4幢18层的高层等做足容积率后，再建造32幢类别墅。
    “一般容积率低于1.0的地块上才会建成别墅，但是南京很多容积率远远大于1.0的楼盘，也纷纷争做别墅。这导致南京的别墅在‘禁令’下不见减少，反而越来越多。”周黔松介绍。

官方：
联排别墅不在“禁令”之列
    从2003年起，叫停别墅、节约土地的声音就越来越大，但是容积率达1.2、1.8、2.2甚至3.99的楼盘却至今仍在争相建别墅，这种奇特的现象令人有点匪夷所思。到底像中海凯旋门这种高容积率的楼盘申请建别墅，能否得到规划部门的审批？昨天，记者采访了南京市规划局综合计划处处长王宇新。
    “中海凯旋门的规划是得到规划局批准的，已经公示过了。它满足容积率3.99、、绿化率33.8％以及楼间距等条件，在此基础上，它建造一批低层的联排别墅，是可以的。”王宇新介绍，所谓的“联排别墅”其实并非“真别墅”，而只是低层公寓，这不在别墅“禁令”的禁止之列。
     王宇新表示，像中海凯旋门一样，以“高层＋联排别墅”模式进行开发的其他楼盘，就算容积率大于1.0，只要它的小区总体符合容积率、绿化率、楼间距等要求，也能建造联排别墅，这并不违规。
    据悉，在南京，容积率大于1.0的小区里，建联排和叠加别墅的楼盘比较多，但是尚未出现建独栋别墅的。城中的一位开发商表示，联排别墅能打低层公寓的擦边球，但是独门独院、占地面积较大的独栋别墅，无法打公寓的擦边球，一般很难获得审批。

省国土厅副厅长吴震强：
别墅“禁令”主要是严控独栋
    早在2003年国土资源部就三令五申禁止别墅用地的审批，近日又重申坚决停止别墅用地的供应，那么市场上的别墅理应“卖一套少一套”。然而，南京很多楼盘打擦边球来建别墅，并且顺利地获得审批，以致别墅越来越多，那别墅“禁令”岂不是形同虚设？
    前天上午，江苏省国土资源厅副厅长吴震强在接受本报记者专访时表示：“国家禁止别墅用地的政策一直没变，但目前只是通过控制出让土地的总容积率来控制，而不能规定小区每一个组团的容积率。这样，开发商在通过高层做足容积率之后，还能建低容积率的联排别墅。这里确实是有空子可钻。”
    吴震强打了个比方：“其实，国土部门只是卖布的人，到底这布卖出去后要做成西装还是旗袍，不是取决于卖布的人，而是取决于裁缝。裁缝就是规划部门。因此禁止别墅的关键，在于规划部门是否批准开发商在小区里建别墅。”
    吴震强表示，要真正禁止别墅，必须国土部门和规划部门双管齐下：国土部门规定出让土地的总容积率；规划部门对在高容积率小区建别墅的不予审批。
    最后，吴震强也解释了一个概念：“国土部门讲要禁止别墅用地，主要是指独门独院的独栋别墅，联排、双拼和叠加其实只是低密度住宅，并不算真正意义上的别墅。独栋别墅的控制还是比较严的。”（李子墨）