首付5成，可贷30年，与商品房按揭贷款一样
南京首家集体土地房能办按揭贷款

本报记者 李子墨
    在南京，买房人都知道，凡是能够首付几成、再办按揭贷款的，都是商品房。集体土地房等小产权房，因为办不了“两证”、风险较大而无法抵押，所以精明的银行向来都拒办按揭贷款，买房只能一次性付清。
    可是，近日，南京两家集体土地房却纷纷在广告中，宣称自己也能“首付3成”、“首付5成”。这到底是怎么回事？是否银行对集体土地房一贯的“封杀”政策，已有所松动？难道连银行也相信“南京集体土地房将能办‘两证’”的传言，愿意为其贷款？

便宜得吓人：
城南地铁两房首付仅9.3万
    家住夫子庙的赵先生，从去年起就想在地铁1号线附近买套房，但他手中仅有10万余元首付款，而他在地铁沿线楼盘看到的2房2厅，基本上都在60万元以上，首付至少18万。
    昨天，赵先生忽然在南京某地产网站的首页，看到这样一条楼盘广告：“7彩国学府：城南双地铁国学名盘，2933元/平方米起，两房首付9.3万起。”
    赵先生当即眼前一亮，怦然心动，脑海中升腾起美好的希望，觉得自己的买房梦就要实现，因为自己手上的10万余元刚好够付首付款。
    不过他又隐约觉得奇怪：“城南怎么会有地铁楼盘仅售2933元/平方米，而且两房的首付只要9.3万元？难道天上真的会掉馅饼？这里边会不会有什么陷阱？”
    觉得7彩国学府的房子也卖得太便宜了点，简直便宜得有些不正常，满怀疑虑的赵先生就拨通本报电话询问：“这个楼盘是不是正规合法的商品房？值不值得购买？”

集体土地房：
并非按揭，只是分期付款
    本报记者立即在网站上找到7彩国学府的楼盘广告，拨打售楼电话5281××××问道：“请问你们楼盘在什么地方？户型、价格多少？”
    “你坐地铁到小行站，然后乘坐153、158到油坊桥站下，就能看到我们楼盘。86平方米和110平方米的户型都有，起售价2933元，均价3800元。”售楼小姐答道。
    “86平方米的两房两厅，首付大约多少？”记者再问。
    “总价在31－32万元之间，首付3成，即9万多块钱。”售楼小姐说。
    “小行地铁站附近的时光澔韵都卖8000元了，你们怎么才卖3800元？”记者疑惑。
    “我们不是商品房，是集体土地房，办不了‘两证’。”售楼小姐坦然答道。
    可是，集体土地房对外销售本来就属非法，又怎么能获银行按揭贷款，可以首付3成？
　　原来，售楼小姐解释：“不是银行按揭，只是分期付款。你首付3成，年底前再付6万多块钱，余款再于明年10月1日前交齐。”

惊人大发现：
真有集体土地房能办按揭
    至此，赵先生恍然大悟：7彩国学府是集体土地房，当然不能办银行按揭贷款，所谓的“2933元/平方米起”以及“首付3成”只是诱人去买的手段。想到集体土地房不能办“两证”，拆迁还得不到补偿，赵先生也就避犹不及了。
    不过，赵先生又惊讶地发现，就在7彩国学府旁边，一家名叫7彩星城的楼盘，被许多人称为集体土地房，它却真的能首付5成，并办理商业银行的按揭贷款。
    记者拨打5280××××的售楼电话去问，一位姓汪的售楼先生介绍：“7彩星城均价5800元/平方米，有88平方米的两房两厅，可以一次性付清，也可首付5成，再办按揭贷款，最长可贷30年。我们的合作银行是中国光大银行。”
    集体土地房真能办首付5成的按揭贷款？中国光大银行的一位内部人士，向记者确认了这一说法。这样，7彩星城也就成为南京第一家能办银行按揭贷款的集体土地房。

专家来揭密：
获银行商贷，或仍是大忽悠
    没有“两证”的集体土地房，本是不能做贷款抵押的，为什么中国光大银行愿意给集体土地房做按揭贷款？银行拿什么东西做抵押物？
    光大银行的这位内部人士透露：“没有‘两证’的集体土地房，是肯定不能做抵押贷款的，但是光大银行跟开发商之间做了一种变通，也就是直接把买房人的50％首付款做抵押。有了抵押物，银行就可以发放贷款了。”
    这是什么意思呢？例如，买房人交50万元首付款，这个钱作为给银行的抵押物，不能动，银行再放贷50万元给买房人支付房款。万一买房人无法按时偿还这50万元的本息，银行就可把原来抵押的50万元没收。在这个过程中，银行稳赚不赔，没有任何风险。
    但是恒丰银行的一位金融专家指出，这对开发商来说，却是一种得不偿失的奇怪做法：“办理商品房按揭，开发商能直接拿到100％的房款。这种特殊按揭，开发商却只能拿到房款的50％。而如果不要银行介入，开发商直接让买房人首付5成，其余房款分30年还清，那开发商也能拿到首付款的50％，还能逐年拿到买房人的分期付款。也就是说，让银行介入，开发商的回款反而更慢，更费事。”
    这位金融专家表示，之所以开发商愿意自损利益也要把银行拉进来，可能是别有所图：“开发商可能想让买房人觉得，既然银行都愿意提供按揭贷款，那么7彩星城的集体土地房大概真的能像开发商宣传的那样，在转为国有土地后，又能在2009年顺利拿到‘两证’，成为名副其实的商品房。这里可能又存在一场大忽悠。”

国土厅副厅长吴震强：
补办“两证”仍无时间表
　　承诺一定期限内办“两证”，后来又无限期拖延下去，但仍然承诺“肯定能办到‘两证’，只是时间问题”，这种忽悠套路在南京数十个集体土地楼盘身上反复上演。永远是开发商想方设法在忽悠，买房人无止无休被忽悠，本报就曾在去年用大篇幅的报道，讲述兴都花园、康靖花园等集体土地房闹得沸沸扬扬的纠纷。
　　到底南京的集体土地房有没有人办到过“两证”？将来能不能办到“两证”？7彩星城的售楼人员语气坚决地声称“2009年肯定能办到‘两证’”，是真的有把握，还是在忽悠？
　　江苏省国土资源厅副厅长吴震强一直高度关注集体土地房的问题，他在接受本报记者采访时明确表示，截至目前，南京仍无一套集体土地房办到“两证”，何时能办“两证”谁都不知道，因为补办“两证”的手续太过复杂，涉及国土、规划、房产、税务等多个部门。
　　吴震强副厅长重申了国家的法规：“集体土地房只能卖给本地符合条件的村民，不能对外销售。任何集体土地房销售给城市居民，都属非法。它如在外面打广告销售，更可直接追求其法律责任。”
　　谈到如何处理集体土地房时，吴震强也表示：“集体土地房是个复杂的历史遗留问题，如果已建并已出售，政府在处理时不会一刀切地全部拆除，而会在处罚后完善相关手续。去年，我们就对如皋的一批集体土地房进行了处罚。但是，如果现在还在非法建造集体土地房，并打广告对外销售，那市民可到有关部门投诉，政府部门会进行处理。”（李子墨）