问题1：

    我和妻子结婚后我父母为我买了房，房产证是我的名字，请问我和妻子离婚我要分她一半吗？

    赵虎律师解答：

    我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

    所以，如果婚后父母出资买房并写在子女一方名下的，属于受赠子女一方的个人财产，不是夫妻共同财产，离婚的时候不分割。

   需要注意的是，这里的出资指的是支付全部房款，而不是支付首付。如果支付首付，由夫妻换贷款的，还是属于夫妻共同财产。

 

    问题2：

    离婚协议已写明房子归我，离婚证早已办完，但我买房时房管局为何还要让女方到场签字？她不来我能怎样？

    律师解答：

    这种情况应该属于房产证上是夫妻两个人的名字。如果房产证上是夫妻两个人的名字，即使已经协议离婚，办理房屋过户登记的时候必须双方亲自到场。因为根据《物权法》规定，根据房屋登记来确认房产地额归属。

    如果对方拒不配合办理过户登记，你可以向法院提起确权之诉，要求依照离婚协议确认房屋归你所有。法院判决之后，可以拿着判决书直接到房屋过户大厅办理过户手续。

 

    问题3：

    房产本上是父亲的名字，父亲去世，母亲在世，有3名子女。可以在不告知子女的情况下把房产本改为母亲的名下吗？

    律师解答：

    如果没有遗嘱，则为法定继承。父母、子女、配偶为第一顺序继承人。也就是说，父亲去世之后，母亲和这三个子女都是继承人。一般情况下，这个房屋的一半为父亲的遗产，另外一半为母亲的遗产。这几个继承人平均继承一半的房产。

    在法定继承的情况下，如果想变更房屋产权人的姓名，必须经过其他继承人的同意。在具体办理手续的时候，房屋管理部门也要求看到继承遗产的公证文书。

   所以，不能在不告知子女的情况下把房屋过户到母亲名下。

 

    问题4：

    我父亲去世，没有遗嘱，留下一房产，现要过户到母亲名下，需要提供那些证明材料，需要经过公证吗？

    律师解答：

    房屋继承是指按照法律规定的程序，把被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。

    继承人是申请人，可以自己也可以委托他人到建委交易大厅办理，一般在3个工作日可以办完。 

    申请人需要准备的材料：

    1、《房屋所有权转移登记申请书》，一般现场填写，不用提前领取；

    2、房屋所有权证（原件）；

    3、继承人身份证明；

    4、继承人不能亲自办理的，出具书面授权委托书；

    5、继承权公证书或接受遗嘱公证书或法院判决书（原件）。办理继承权公证时，需要全部继承人到场，所有人对遗产分配达成一致意见，或者放弃继承需要做出明确确认。否则，需要到法院起诉；

    6、楼房提供房屋所有权所附房屋登记表、房产平面图复印件一份（附表房屋所有权人栏空白，附表不复印房产证号，房屋所有权证中没有附图表的，可不提交）；

    7、契税完税或减免税凭证（遗赠）；

    8、多个人共同继承一套房屋的，应提交共有协议（原件），约定由何人持房屋所有权证、何人持房屋共有权证。

    当地有更为具体或者特殊规定的，以地方规定为准。

 

    问题5：

    我和前夫共同出资购买了一套房产，房产证和贷款手续都是他的名字。我们不想复婚，我们达成一个协议：如果我们不在一起生活了，房产归我，只是把他的出资归还给他。我想跟他订立一个法律有效的协议，不知道注意哪些问题？

    律师解答：

    首先，在协议中写明一下你们之间的关系和购买这套房产来龙去脉、出资情况、贷款情况、还款情况和还款计划等。

    第二，写明你们对于以后房屋分配的具体意见和详细的操作方式。

    第三，写明违反协议的法律后果。

    最后由你们双方亲自签名、写明日期。

虽然做了以上的说明，但是这是一份比较专业的协议，建议可以找到当地的律师代书，更有利于体现你们双方的意思，保护你的合法权益。

 

问题6：

我和爱人2002年结婚，05年要了一块宅基地盖房，房子无产权，现在要离婚，这房怎么分？

律师解答：

针对这一问题，最高法院司法解释已经有明确的规定：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定：

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

因此，你们这种情况法院不会判决房屋归谁所有，只是判决房屋先由谁居住，不居住该房屋的人有权利要求居住人给付房屋利益的一半。

建议你们先协商，协商不成的情况下可以起诉到法院。法院在决定房屋由谁居住的时候会考虑双方的意愿、过错、贡献大小、有利生活、照顾女方等因素进行判决。

 

问题7：

婚前买的房，婚后多少年变成夫妻共同财产？

律师解答：

根据《婚姻法》的规定：婚前购买的房屋属于一方共同财产，除非有协议约定为夫妻共同财产。

之前曾经有过婚前一方财产婚后若干年转化为夫妻共同财产的规定，但是现在的《婚姻法》已经废除了夫妻财产转化的问题。

 

问题8：

我前夫在我俩离婚前背着我将我们居住的房屋卖与他人[房产证是我个人名字]，并与买家签订房屋买卖合同。现买家要我在合同书上补签名，我没有签字。买家将前夫和我一起告上法庭。请问这样的房屋买卖合同是否有效？

律师解答：

根据《最高人民法院关于适用<</FONT>中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

也就是说，如果夫妻关系存续期间夫妻一方出售夫妻共有房屋，并符合特定条件的，房屋买卖合同成立，不能找买房人要回房屋。

但是，这个案件中有些条件没有达到，比如：房屋没有办理产权登记手续。也就是说，房屋还没有过户，不能适用这条规定，合同的效力未定。

对于效力未定的合同，作为房屋产权证上的登记人有权追认或者否认。如果不同意，合同无效。买房人可以要求退还购房款，并要求实际的签约人（前夫）承担违约责任。

 

问题9：

父亲去世2年了，母亲健在，房子要拆迁，弟弟突然拿出一份号称父亲的遗嘱，要求继承全部房产。我有继承权吗？我能否要求在母亲去世后再继承房产？

律师解答：

第一，首先应该确认房产属于你父亲的个人财产还是你父母的夫妻共同财产。一般情况下，应该属于他们的夫妻共同财产。这种情况下，即使你父亲的遗嘱是真的，弟弟也不能继承全部房产，因为你母亲还有一半，你父亲不能用遗嘱的方式处分你母亲的那一半。

第二，遗嘱的真伪问题。遗嘱需要符合法律规定的形式要件和实质要件。比如字数遗嘱需要整份遗嘱由被继承人手写并签字。如果你怀疑遗产的真伪，可以要求对遗嘱上面父亲的签字进行鉴定，以进行辨别。

第二，被继承人死后，继承人随时可以要求继承遗产，你主张母亲去世之后再继承遗产需要其他继承人也同意，否则不能实现。

 

问题10：

    父母婚前把房子已经买好，并登记在我本人名下。现在妻子要离婚，要求分割房子，我能否拒绝分割呢？

律师解答：

第一，这种情况，如没有特别约定，房屋属于一方婚前财产。

第二，除非两人有协定，否则婚前财产不会随着结婚时间的推移变成夫妻共同财产。离婚的时候，另外一方也无权要求分割房产。

（北京市东易律师事务所合伙人 赵虎 律师）