新浪房产讯（编辑 王臣）因为万科，因为CBD东扩区，因为朝阳公园南，因为临近的朝青板块、国贸、燕莎商圈，公园五号被冠以太多的前缀而备受瞩目。从2008年开盘均价25000元左右，到后来以27500元的价格在09年初逆市热销，后在2010年初价格随行就市涨到46500元，新政后飙升至50000元高价，如今，随着万科顺应新政措施的执行，又回归至45000元的价格。各位看官不禁迟迟敲不下最后一击，在新政后一路观望、抄底的各种呐喊中，到底怎样评估这一热点项目，笔者就带着各位，转遍公园五号，一一说来。

    稀缺位置催熟项目升值

    万科公园五号位于朝阳区高端公寓聚集区域-朝阳公园南，周边有朝阳公园、团结湖公园、红领巾公园三园，北距亚洲第一城市公园朝阳公园仅500米，项目地块直接辐射到CBD、朝外和燕莎三大商圈，周边生活配套齐全，交通网线发达，朝阳公园：步行10分钟；国贸商圈：车行10分钟；燕莎商圈：车行10分钟；首都机场：车行25分钟。

    如图所示，万科公园五号紧邻东三环东侧，CBD东扩区，也就是国贸商圈辐射区，三里屯商圈辐射区，北侧为团结湖公园，以及蓝色港湾等商业区，西北侧的燕莎，东南侧的华贸中心，紧紧把项目包围其中，可见，公园五号的商业配套设施之强不言而喻。

    放眼周边项目，东侧的圣世一品 、首创·禧瑞都，南侧长安8号 ，西侧的棕榈泉白金公寓 ，北侧的北京11号公馆 等，无论是尾盘还是待售新盘，都是大家瞩目的热点项目。也都是因为这一黄金地带，这些楼盘的价值个个高不可攀。与公园五号不同的是，他们大多主打面向更为高端的商务人士之改善性大户型。

    此区域面向的客户群，都是有相当经济基础，在周边上班的白领、金领，很多项目都已经步入城市豪宅之列，那相比较之下，按照公园五号的价格来看，相对更平民一些，从户型设计来看，也比较偏向自主性、刚需性。

    项目介于朝阳公园南路与朝阳北路之间，东西位于东三环与东四环之间，可谓核心于交通压力最大的区域。高峰期间拥堵现象不言而喻，加上西侧紧挨着三里屯商业区，北侧挨着蓝色港湾，周末及晚上的交通压力也很大，选择住在这里的购房者，肯定要做好这方面的心理准备。

    对于自驾出行的上班族来说，这种交通状况恐怕并不利于购房者，也相对不适合享受安逸晚年生活的老人家，总体面对的还是周边上班的商务金领客户群。

    虽然项目身处各大高档商圈中心，但是也有一些平民生活配套云集在此。西侧的团结湖区域以及西北侧的呼家楼区域都是传统的生活区，并且现在也有一些老的楼盘和相关配套在此，一些成熟的餐饮、超市、菜场等都环抱此项目。

    从这一点上来看，无论是高端商业配套，还是平民化的生活配套，万科公园五号都能满足到业主的相关需求。

    项目目前在售，57平米0居均价45000元-47000元/平米，85-170平米1-3居均价51000元-55000元/平米，全款97折，贷款99折。精装修，2011年6月入住。

    不同与朝阳公园及国贸附近的大多项目主打大户型，公园五号也推出很多小户型产品及刚需产品，供购房者选择。其中户型设计特点可圈可点。

    户型点评：建筑面积57平米。独立玄关整合洗衣、储存功能，将空间有机利用。面宽进深恰到好处。玄关、餐厨、起居分区设置，功能有序完整。起居、餐厅、厨房一体式布局，令空间更加丰富从容。

    户型点评：建筑面积86平米。以玄关作为私密空间的过渡，令空间更加有序。南北通透，增加新鲜空气的流通性。客厅、餐厅、厨房一体式布局，主卧独有玄关、明卫。

    户型点评：建筑面积92平米。以玄关作为私密空间的过渡，全南向12米超长采光面。客厅、餐厅、厨房一体式布局。私密主卧设明卫。

    项目自设硬件配套

    物业类型：公寓

    产权：70年住宅

    容积率：2.5

    楼座情况：板楼，高层

    物业费：6.3元/平米

    饮用水：市政自来水，中水，热水

    供暖方式：市政集中供暖

    装修状况：精装修

    车位：待定

    众所周知，目前东部楼市配套最为成熟、地段最具优势的区域，涵盖于朝阳公园至东四环这一狭长地带，尤以朝阳公园板块让高端置业人群青睐有加。朝阳公园核心区房价兴起伊始，就一直保持在金字塔尖的位置，作为万科在朝阳公园核心推出的地标产品和朝阳公园核心的公寓收官之作，万科公园五号新房源的每一次推出，都能引爆区域内强劲的置业需求，让买房人趋之若骛。

　　投资价值分析：

    产品：万科公园五号4号楼58平方米零居小户型，位于整个社区的中心区域，为世界级商务精英客群营造时尚灵动的生活空间尺度。针对产品客群的内在需求，万科公园五号专门推出了人性化“拎包入住”方案，全面优化人居理念，使项目的生活品质和人居价值得到极大提升。

    区域：同时，在寸土寸金的CBD东扩核心区，58平方米行政公寓稀缺小户型在CBD东扩利好影响下，投资潜力被很多人看好，优越的性价比和投资回报率。

    品牌： “万科”品牌的聚集效应，都成为投资客抢购的原因所在。

　　稀缺：凭借在目前的CBD核心辐射区内的高度稀缺性，高抗风险能力和保值性都让众多的实力投资者青睐有加。