京十二条颁布，剑指炒房客，4月中旬到五月上旬，成交量进入下行轨道，但价格却依旧向上攀涨。同时，有开发商称，市场消化新政后，或迎来商住楼投资契机，商住项目投资价值到底有多大呢？小编就以北三环商住项目金澳国际 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索) 为例，和大家一起分析一下该项目的投资价值。

　　金澳国际2月开盘小户型受关注

　　金澳国际2010年2月开盘销售，当时的均价为29000元/平米，户型为53平米(0居)、80平米(2居)、130平米(3居)，53平小户型为主，占总房源的70%，目前，部分房源已售出，均价29000-36000元/平米，不同楼层不同价格，楼层越高价格也越高。

　　该项目首付定位50%，商住楼是否受限于“一户一房”，概念暂不明确，未受到新政明确限制，同时，商住项目本身首付就定在50%，只可以商贷10年，所以，新政对于房贷的调整，对于商住项目影响较小。

　　以该项目53平零居为例，一般均价也要在30000元/平米，总价就是159万，首付50%，即80万，商贷10年，月供为9000元/月，目前，该区域50平精装户型的租金为3000元/月，由此可知，如果选择购置后出租捞回成本，远远不及每月要供的房贷。

　　售楼人员表示，该项目的53平小户型较为热卖，开盘至今，售出房源较多，买小户型的既可以自住也可以投资。

　　以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。

　　金澳国际位于北三环马甸桥西北角，紧邻两条主干道，北三环及八达岭高速，可直通中关村、亚奥、金融街三大商圈。同时项目所处的马甸区域已经是一个较为成熟的区域，周边生活、购物、医疗、教育配套都较为完善。

　　交通出行方式较多，公交车配套完善，项目西侧和南侧均有多条公交线路，可直通多个商圈。平时各线路较为通畅，早晚高峰会遇堵车状况。

　　除了乘坐公交车，项目距地铁10号线健德门站仅10分钟路程，健德门非换乘枢纽，早高峰时段，牡丹园方向早晨人流量较大，北土城方向客流相对较少，地铁出行较为便利。

　　该项目居民还可以选择自驾车出行，可选择北三环和八达岭高速出行，但早晚高峰自驾车出行较为拥堵，如果可以的话，还是地铁出行较为便利、省时。

　　整体看，金澳国际周边交通较为完善成熟，未来道路交通变化不大，在建的地铁8号线二期距离项目有一定距离，但是规划中距离项目最近的轨道线路，所以该项目也会从中受惠。

　　说完地段交通配套，接下来看看其他相关配套，金澳国际隶属于海淀区，周边教育资源较为丰富，北京市民族小学位于项目西侧，步行于此仅需5分钟路程。除此之外，项目周边还有北京市双秀实验学校、北京育翔小学、马甸小学、西城区裕中中学、北京师范大学、北京师范大学第二附属中学、空司幼儿园、西城师范附小、五路通小学、北京化工大学等多所教育机构。可见，该项目教育氛围较为浓郁，附近居民子女可以就近享受较好的教育配套。

　　项目周边医疗配套也较为完善，北医三院、安贞医院、二炮总医院、积水潭医院等大型医院距离该项目较近，路况通畅的情况下，车程15分钟即可到达。虽然周边医疗机构较多，但多为知名医院，所以平日医患较多，如果附近居民普通疾病建议在附近社区医疗机构就医即可，既可以免去排队的麻烦，也可以避免与各种病患接触，造成交叉感染。

　　项目位于北三环，周边餐饮场所较多，有各种档次风味的的餐厅，但距离项目最近的几家餐馆条件一般，附近还有不少路边摊，周边环境有待改善。

　　项目周边超市商场配套较为成熟，有物美生活广场、翠微大厦牡丹园店、爱家奥特莱斯等多家商场，项目最近有一家好邻居，可以方便业主就近购物，满足日常基本购物需求。

　　金澳国际周边公园较多，项目紧邻马甸公园，仅一路之隔，元大都城垣遗址公园、玫瑰公园与该项目也仅10几分钟步程。

　　马甸公园与金澳国际紧邻，从公园穿过就可以到达项目处，售楼人员介绍，项目门开在西侧，所以步行5分钟基本就可以走到马甸公园了。马甸公园早晨会吸引很多周边的老年人来此健身，天气好的情况下，还有人在公园为老人们理剪头发。公园内设有多种健身器材，方便附近居民健身，但附近老年人较多，公园健身器材已呈饱和状态，金澳国际的业主早晨要想来此晨练的话，公园人员密度较大，健身环境就有所下降。

　　玫瑰公园位于金澳国际东侧，相隔一条马路，步行需要10分钟。

　　金澳国际总建筑面积14万平方米，其中有51000平米的酒店式公寓，有59000平米的写字楼，还有11000多平米的商业部分。地下1层和地上2成均为商业，从3层开始为公寓住宅。主要以53平零居户型为主，其他户型还有70—100平一室两厅，113平两室两厅，130平三室两厅等多种户型。

　　下面小编就以最热卖的53平小户型和70平一居为例进行分析。

　　该户型较为方正，利用空间较大，精装修，配家具，拎包即可入住。入门处配有橱柜，较为充分的利用了空间，卫生间空间也比较宽裕，不会有转不身的尴尬。开放式厨房，位于客厅中，不提供天然气，只能使用天然气，对于喜欢做饭的购房者来说，有一定限制，而且在客厅做饭，必定会使房间受到油烟的污染，所以，厨房做一些少油烟的饭菜。卧室配有窗户，保证较好的采光性，而且可以观看大窗外的景色，尤其是朝东的户型，可以观赏马甸公园的景色。

　　该户型利用空间较充足，即可自住也可出租商用，卧室可以作为一个独立的办公间，所以更适合小型公司租用，同时，该户型较53平小户型房源较少，所以同类竞争房源也比较少。选择该户型利用性更强。但值得注意的是，项目已经做好了精装修，配有床、橱柜、家电等，所以如果进行商业租用，还必须把生活家电搬出去，较为麻烦，自住的话，就比较方便，拎包入住即可。

　　金澳国际最大的优势显而易见，就是其所处的北三环地理位置，买房的第一要素就是地段，而该项目所处的优越地理位置毋庸置疑，但该项目为40年产权商住项目，2007年拿地，2010年交房时，业主拿到手里只有37年产权了，年限较短。

　　新政颁布，楼市一股寒流袭过，楼市成交惨淡，部分楼盘打出优惠，隐形降价，而该项目售楼人表示，该项目影响较小，而且价格也在稳步向上提升，而且，售楼人员表示，北三环这样优越的地理位置，是该项目坚挺的有力后盾。土地属于稀缺物资，北京的地块更是金贵的很，而北三环的位置，可想其价值所在。

　　虽然售楼人员表示新政对其影响并不直接，但是，该项目除了依靠地段优势外，投资价值又有多少潜力可挖掘呢？轻易入市，风险又有多大呢？

　　虽然售楼人员表示该项目不受新政限制，但是，其他开发商也曾表示，商住项目也受一户一房政策影响。而50%的首付，10年商贷，短年限高首付加大先期投入资本，必然增加投资风险，而且，年限较短，月供压力也相应增大。50多平的户型，首付50%的话，月供还需9000元/月，一般收入者供养起来还是有一定难度的。同时，一般有一定资金积累的客户多不是首套购房，售楼人员表示商业和住宅项目是分开的，及时前期购买了商住项目，再购置住宅，也属于首次置业。政策规定是否如售楼人员所说呢？北京部分开发商对商住和住宅一视同仁，对于购买者再次购置房产有一定影响。

　　而就项目本身自住投资性来说，商业立项的商住楼虽然相对住在项目来说前期投入较少，但后期生活成本较高，所以及时周边50多平的二手房可租到3000多，但对于商住项目来说，高物业费、商用水电都会有一定影响。而作为投资项目的话，选择较多房源的小户型，同类产品较多，竞争也相应增大，选择大户型投资，投入资金有较多，所以要谨慎考虑。以目前该项目价格走势来看，虽然整个市场受挫，但该项目价格依旧坚挺，未来没有更严厉、针对性的政策推出的话，该项目可以借助地理位置有较大的保值潜力。