王家洛眼中的惠州房地产

 

　　“八十年代看深圳，九十年代看惠州。”这是当年王志纲在《大亚湾风云》一文里面的一句话。

 

　　上个世纪九十年代，整个中国都在疯狂的爆炒北海和惠州，跟北海一样，惠州成了房地产泡沫的重灾区。那次过渡爆炒，使惠州重伤未愈。两千年前后，南海石化才正式落户惠州。很多被套牢的人以为机会来了，但又是回光反照。第三次预起是二零零三年王志纲工作室在惠州做了蓝波湾，逆风起飞，尽管这个高档楼盘二零零五年才最终消化完毕，但它从此打开了惠州房产价格的上升空间。

 

　　惠州作为粤西，特别是珠江三角洲的一个板块，交通已经实现了彻底的改变。深圳到汕头的高速公路，使惠州到深圳的时间变成了一个小时。广州到汕头的高速公路，打通了惠州，这样一来，广州与惠州也处在一小时经济圈里。

 

　　沉寂了多年的大亚湾开始火了，虽还没明显拉动经济的发展，但是开始活过来了。

 

　　在这个背景下面，整个深圳的溢出效应，水满自流，为惠州带来了巨大的购买力。

 

　　惠州人告诉我们：二十年来，惠州第一波炒的是南海石化，第二波炒的是深圳轻轨，第三波（现在）炒的是深圳、东莞的企业转移。

 

　　今天，历史老人终于把机遇赐与了惠州，惠州的经济崛起真正开始了。

 

 

　　一、惠州庞大的经济阵容

 

 

　　让我们把目光投向惠州大地，看看大亚湾和它的主要开发区吧。

 

　　惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区。国家级开发区，陆域面积273、68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里，区内大项目有：中国最大的中外合资项目中海壳牌南海石化项目、中海油1200万吨炼油项目、LNG电厂、惠菱MMA项目、华德石化项目、东风本田、东风易进等。

 

　　惠州仲恺（国家级）高新技术产业开发区。国家级开发区，规划面积43、1平方公里，区内企业250多家，有LG、SONY、可口可乐、澳洲奇胜、香港金山、信华精机、TCL、华阳等知名企业。

 

　　惠州数码工业园。省级开发区，规划面积60平方公里，重点发展数码信息产业和新材料、新能源、生物技术、光机电一体化、精细化工等高新技术产业，是惠州数码产业发展的主要载体。

 

　　惠州电子信息制造业发展迅速，全市有电子信息类企业1000多家，电子工业总产值达1073亿元，行业产值在全省名列第三，惠州成为首批“国家信息产业基地”。

 

　　经过多年的精心培育，惠州涌现了一批大型国有企业集团，TCL、德赛、华阳、侨兴入选2006年（第二十届）全国电子信息百强企业，其中TCL集团排名第4，为广东最大的工业制造企业之一。

 

　　截止2006年底，共有三星电子等25家世界500强公司在惠州投资兴办实业或设置办事机构。

 

　　中海壳牌南海石化项目

 

　　2006年1月，总投资43亿美元的中海壳牌石化项目成功投产，它既是目前中国最大的中外合资项目，也是国内生产规模最大的化工项目，其外方投资者是著名的英荷壳牌有限公司。

 

　　中海油惠州炼油项目

 

　　惠州炼油项目基础建设投资约为193亿元，项目已于2005年底开工建设，预计2008年建成投产。惠州炼油项目是国际上第一个集中加工海洋高含酸重质原油的炼厂，项目建成以后每年将向珠三角地区提供1000多万吨高品质的化工产品。

 

 

　　二、惠州地产的大盘时代已经到来

 

　　近年来，惠州房地产快速发展，地产大鄂进驻、大规模社区增多、房地产产品日益丰富，楼盘风格千姿百态，中高端项目异军突起。无论是惠城区这样的城市中心组团还是“惠阳——大亚湾”这样的城市次中心，都迎来了新的开发高潮。这种开发高潮源自企业对惠州城市发展潜力的看好，惠州有产业集群支撑，是深圳的后花园，从整个珠江三角洲房地产投资的角度来说，它是一个价值洼地，房地产具有较大的发展空间。正是如此，惠州房地产行业在新一轮的开发高潮中，呈现出新的特点和格局，群雄并起竞争加剧。

 

　　从2004年开始，不断有外来房地产企业进入惠州发展，开发超级大盘，其中不少是国内知名地产品牌企业，富力、合生、万科、中信、雅居乐、碧桂园、奥园……，这些外来企业的进入，带来了资金、人才和先进的管理经验和理念，给惠州的房地产带来了生机，同时也促使惠州房地产进入重新洗牌和重组阶段，本地开发商面临如何发展，外来企业面临如何融合的问题。

 

　　六大开发商进驻惠州简况：

 

　　雅居乐：白鹿湖。

　　碧桂园：惠东。

　　合生：两块地，国际新城、帝景湾，惠州三环路外，蓝波湾北面。

　　富力：以五星级酒店为龙头，第一个项目5个多亿。

　　奥园：一期已售罄。

　　喜来登：巺寮湾，金融街集团，惠州喜来登度假酒店。

　　中信……

 

　　喜来登、白鹿湖、宝田、康帝、香格里拉、希尔顿、凯宾斯基、富力、天悦九大五星级酒店纷纷入驻，提前2-3年涵养市场，市场敏感度极高，凸显市场发展趋势。

 

　　惠州的房地产发展最近的一波行情是以2003年珠江合生天价拍地开始的。在此之前，外地知名的发展商主要是香港的新世界（1997年进入惠州），在此之后，以珠江合生为带头大哥的巨无霸方阵渐渐形成：雅居乐、奥林匹克集团、富力地产、碧桂园、保利集团、中信集团，纷纷在惠州主城的东南西北拿下千亩土地进行大盘开发，惠州地产的大盘时代已经到来。

 

　　三、惠州房地产投资凸显洼地效应

 

　　从2005年底开始，由于深圳的房价节节增高，开始陆续有深圳的购房者登陆惠州置业。两地的媒体适当地加以引导，逐渐形成了今天惠州市场有30~40%的深圳人购房的局面。深圳人在惠州购房主要基于以下四点原因：1）、看好惠州的经济发展和未来空间。2）、惠州的山清水秀的自然环境。3）、惠州舒适舒缓的生活节奏。4）、惠州房子的低廉价格（只相当于深圳关内的1/4到1/3）。而深圳人来惠州购房除了炒房和投资的一部分之外，更多的是给远在外地故乡的父母养老和安顿妻儿，读书（惠州的城区教育资源比较集中，成本低；品质高）。从这个角度来看，深圳购房者对惠州住宅主要是两种产品感兴趣：一是高档物业，以花园洋房和别墅为代表。二是省时省力的精装修小户型，以城区物业和南部地区物业为主。

 

　　四、惠州有些新开发项目的楼面地价比前两年的房价还高

 

　　惠州如果说从1998年开始把住房建设推向市场化，是房地产带动了城市化建设，那么这几年随着惠州经济社会进入“黄金发展期”，则应该是城市化带动了房地产发展。现在，惠州的房地产已进入了品牌化、规模化发展时代。

 

　　国家自2005年以来，相继出台了一系列针对稳定房价的政策、措施，全国各地房价不降反升，政府调控失败，民怨鼎沸，住房问题和房价成为当前的社会热点和难点问题，按照王志纲的说法，中国的房地产已经成了一个关乎民生的政治问题。

 

 

　　根据经济学原则，供求关系决定产品的价格，当供给大于需求时，价格自然下降，反之则升。惠州目前的房地产市场商品住宅的价格仍然处于较快增长的范围，这从2006年的供求两旺局面可以得出市场供不应求的这个结论。据有关资料显示，2006年惠州房地产开发投资67。92亿元，商品房销售面积230。08万平方米，销售金额66。82亿元，年平均售价2904元／平方米，与去年同期相比高362元／，增加了11。4％。2006年全市商品房空置率约18。7％，比2005年下降了两个百分点。2006年全市商品住宅开发面积563。09％万平方米，新开工面积256。78万平方米，竣工面积128。14万平方米，而全年的销售面积230。08万平方米，分析上述数据，整个市场仍属刚性需求，市场供给略小于需求。

 

　　拥有一套属于自己的住房是每个中国人的梦想，这种潜在需求是长期存在的。尤其在城市化进程中，越来越多的农村人口在城市中生活和工作，需要一套住房的愿望更为强烈。因此整个房地产市场的供求关系，在相当一段时间内仍是一种刚性需求，只要供应达不到消费者的需求，房价长期处于上升通道就是必然的事情。

 

　　土地作为不可再生的资源，是人类赖以生存和发展的基石，房地产的发展离开土地将成为空中楼阁，土地的利用和规划合理与否直接关系着商品住宅的价格。

 

　　由于土地的特殊性，使房地产市场的原材料供应，成为刚性供给。现时采取的土地招拍挂制度，对于土地的有效利用和防止权钱交易已经起到了很好的保障作用，同时为政府经营城市，解决民生问题提供了重要的资金保证。但是，这种做法客观上造成了土地购量和开发成本的大幅度提高。据广东省房协市场分析课题组的调查，广东省2006年土地开发与购置成本比2005年分别上升了53。63％和20。36％，具体见下表：

 

	土地购置		土地开发
	投资（万元）	面积（万平米）	投资（万元）	面积（万平米）
2005年	2090170	2822．29	620622	2040．48
2006年	2515806	2482．01	953433	2351．47
同比增长（％）	20．36	－12。06	53．63	13．47

 

 

 

2007年　　惠州的房地产已渐现令人担忧的态势，从近期的土地拍卖情况来看，有些新开发项目的楼面地价比前两年的房价还高，老百姓如何能够承受？

 

　　惠州的具体情况，笔者没有具体数据，估计不会比广东省的平均水平低。

 

 

　　另一方面，政府在土地出让的同时，大面积地块的出让，把中小企业排斥在参与竞拍的门槛之外，土地价格无法真正体现市场价格，市场中企业之间的价格竞争也相应减少，容易形成商品市场的价格垄断，所有这些都会造成惠州房价无法稳定或下降。

 

　　房地产市场中二手房交易的畅旺与否，表明该地区房地产市场的消费心理和真实的供求关系，惠州2006年的二手房交易5462宗，面积83。09万平米，交易金额10。02亿元，平均价格为1205元/平方米，这组数据正侧面反应出惠州市场的消费心理正逐渐走向理性，因为在普通老百姓中许多人对二手房屋，天然存在着一种心理认同障碍，担心二手房存在风水、居住过的人的身体健康状况等等问题。除非经济状况不允许，否则一定要购买属于自己的新屋。这种消费心理大大刺激了对新建商品房的需求，无形中加剧了商品房的供需矛盾。

 

　　五、惠州人对当前的房价是很难接受的

 

　　房地产市场与股票市场有着很大的相似之处。由于国内民间资金充裕，投资渠道和理财方式相对缺乏，当房地产市场出现投资价值时，市场就会产生洼地效应，资金就会自动流入房地产市场。与广州、深圳等周边城市比较，惠州商品房的市场价格只是广州的二分之一，深圳的三分之一，而且惠州高速发展的经济及优美的城市环境，自然吸引了周边城市的投资者，正是由于外来投资者的投资推动，惠州的商品房才出现了供求两旺的局面。惠州房价才能不降反升。这种情况非常令人担心。

 

　　惠州城市经济调查队2006年的报告指出：根据惠州市区居民的收入水平及调查对象家庭收入情况看，市民认为购房时，可以接受的购房总价在20万以内的占43。1%，20——30万元的占37。7%，而且选择住房面积在90——144平方米的人居多数，占百分之60。2%，选择住房在90平方米以下的占27。3%，两者相加可知道居民可接受房价为2000元/平方米——3000元/平方米之间，这个比例约占被调查对象的九成。这表明惠州居民有购房意愿和购房能力的消费者中大多数人对当前房价是较难接受的。因此，打击炒房，抑制住房的投资行为，成为惠州房地产市场能否理性发展的关键所在。

 

　　说明：零七年六月中旬，我有幸与项目组到惠州进行了历时十天的房地产采盘、调研，现将自己的所思所感，整理成文，与大家共享。

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者：王家洛