本想写的文章是说明“2010年的楼市应是先抑后扬”（相关想法在昨日就写在个人微博上了），结果哄完孩子上网一看才发现已有朋友发表了相关名称的博文，那我暂且放下不表，索性来谈谈我个人认为2010年买房的时机何在？！

 

我曾在多次论坛、授课时提出过对于未来影响楼市的主要力量而言就是政策，但也绝没有想到调整楼市的政策来的如此之晚，好在政策并非采用一刀切的方式推出，却也基本表明了后期的态度。从现今的各种情况来分析，楼市上涨的趋势很难改变，可也并非没有好的入市时机，重要的是要选对时间点和地点。

 

在政策方面的分析我已在《年底政策不是为了恐慌楼市》等几篇博文中进行了说明，基本意见就是二手房营业税执行细则出台后使后期政策调整逐渐明朗起来了，政策绝不会出现抑制房地产整体发展的意思，仅仅是要遏制住投机带来的危害，这一点我们已从2008年的全球金融危机中意识到了，调整产业结构、严格实行防范投机的政策以及保证经济回暖才是目标。但有一点还需要明白的是，开发商阵营中的中、小型开发商即使要退出市场也要尽量最后一博，当然是能赚则赚，政策未出尽就代表还有机会，自然不会说跑就跑；而购房者中尤其是一线城市中的大多数人都会在如此快速上涨的房价面前转为观望，尤其是肩负流通责任的二手房市场政策刚变，自然也要冷清一段消化消化。所以楼市先抑是市场各方需要一个冷静期的结果而已。

 

从开发商的角度出发，预计上半年第一和第二季度上半段会有一部分开发商选择优惠销售；其中中、小型开发商依然是走在大型开发商的后边，因为在成交量需要休整期的时期内，中、小型开发商一来自己手中的货并不多，如果未来有更快速的上涨预期，必须留货等待最后一赚的机会；二来自己手中不缺资金，既然不需要再去搞地，留下一部分盘可以做非正规抵押获取流动资金提前投资其它项目；三来政策即使收紧开发自备金率和贷款也跟这些准备退出的企业无关，不影响他们对销售做出长期的计划。所以中、小型开发商手中的楼盘不会在短期内快速推出，也不影响市场价格，却是大型开发商为保证不受不确定政策的影响以及现金流的稳定和长期买地开发的准备，率先会采用一些内部促销，直到政策出尽之时才会大幅推盘。

 

从二手房出售方的角度看，营业税的优惠政策刚刚结束，二套房贷等政策又在严格执行期，对于他们来说高空挂价还是必然，他们随时可以转租，也会去看一手房的走势，也将觉得买的一方会观望一下是否有等不及降价销售的自己人，而现今价这么高有些买方抓不到也会再等等的。所以短时期内冷清是正常的，一个季度后，冷静下来的人才会有动作。

 

而从购房者的角度而言，2009年一、二手房的疯狂已够让大部分人心有余悸，正所谓高处不胜寒，很多人心里肯定要犯嘀咕，万一踏在峰顶了启不倒霉。尤其是政策还未出完，更多的人会担心政府会来个“狠招”，谁也说不定啊，比如物业税什么的，若真入错了时候，那就真被政府搞喽。所以购房人不会着急在2010年的上半年入场，只有一线城市发展的核心区域会仍得到高端投资客的青睐，超好的租售比和稀缺的地段足以应付任何“狠招”。

 

说到底，政策应在2010年的年中出尽，买卖双方也都会在年中时期过招，如果加上明年在远郊区县有大量保障性住房入市的前提，预计核心区域持续高歌猛进而不受影响，但核心区域以外会出现短时降价促销时机，低容积率、高绿化率和交通便利的楼盘将受到热捧。