北京秋季房展我有幸成为其中两个论坛的嘉宾，现场主要是为大家解答如何买房，该不该买房的问题。虽然观点大家都未必能够全部接受，但我仍希望将其中部分内容拿来和大家分享：

 

【主持人】：首先我们我们看一下北京房地产交易管理网的数据显示，8月北京楼市现房签约是2288套，日均74套，环比下降45.73%，期房也呈现微跌局面，比环比7月下降了5.63%。我想问一下廖承军先生，目前的态势之下我们的购房人能出手吗？

 

【廖承军】：是这样的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量还是现房的交易量应该说都有一定的下跌，但这实际上是一个很正常的现象。我们也知道市场的供应量在这两个月里面有一定的减少，大部分的楼盘都是以小批量向外推盘，再加上房价在这两个月里面有大幅的提升，不光滤掉了一部分购房者，也就促使成交量出现了一定的下跌，这块就是我的分析和感觉。

     至于购房者现在能不能出手？我在昨天参加的一个论坛上有一个个人的观点，我觉得现在不能说用“多等等”，或者说你就应该出手来形容这个市场。我的观点很简单，是请大家多挑一挑，因为这个时间段是一个挑选的时机。以前我们是几千人抢几百套房子，但是现在不一样了，现在购房者变得理智起来了。

     从买房这个角度来说，我们现在首先一定要看懂趋势。就是要看懂经济趋势，今年4月9日春展的时候，我也是受邀请参加了这里的一个论坛。当时大家问我该不该买房？我当时说这个时间点可以买房了。但是问我说凭什么这样说呢？我说自己有一个算法，就是拿租房和买房做比较。别人都说了，租房肯定比买房值，因为你买了房做了一辈子房奴。我说如果你先做了自己的财务分析，掌握了自己的能力，比如说分析首付能达到30万或者是50万，还有贷款的能力是多少，等你掌握了以后再和租房做比较。

    我们现在所买的都是70年产权的住宅房，我们抛去开发的时间就当它是60年的产权。你按照40%左右的一个首付款加上你贷款的金额，把它贷到最长的年份30年。你把所有的投入加上你的装修款、契税等等的费用全部算进去，你除以60年，你平均到每年和每月的费用是多少。你再拿同一区域大概相同的户型现阶段一个租房的金额来做比较，如果能低于这个金额10%到20%的话，我认为就是一个可出手的时机。

    我在前两年选房的时候，基本上就是用这种方法。虽然市场上有很多其他的方法，但是我用这种方法考虑。我就想平均到这60年里来，我买这个房子所花费的费用比现在租房值，因为：（1）我买了这个房子以后，我这个房子今后要做生意或者是做其他的，可以拿它做抵押。（2）不需要居无定所。（3）我的房子还有一个升值的空间，当我不再需要的时候我可以拿它当二手房交易。等等还有很多都是租房不能解决的问题，所以这种情况下我愿意去买房。

 

【主持人】：廖承军老师给我们的意见就是挑好了就出手，再等的话可能也看不太清楚了。
    

【廖承军】：对。我观点是现代货币永远是贬值的，它的升值只是相对的。我个人来说除了我的应急资金和一部分需要使用的资金留在银行做储蓄或者是留在手中之外，我一般把它放在投资市场。

    我有一个理财配置计划，是4-4-2的分布，就是像足球队型一样。其中40%的资产是用在房产，40%是用在证券、古玩、黄金这些方面，另外还有20%左右的资产，我是留做储蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投资者现在怎么买房或者是买什么样房？我认为还是先要做好自己的财务分析，了解自己的情况。包括你贷款选择什么样的银行，包括你买房买什么样的楼盘，都要有一个全面的分析。

 

比如说在北京如果是投资类的，我前段时间写过一篇文章，就是我的一个80后的朋友，她说今后为了婚姻的幸福要投资。我说你要投资买房可以，他说买什么样的房子呢？我说第一可以选择核心区域的三个模块：金融街、国贸、中关村这三个区域的精装小户型。比如说在中关村投资40平米到50平米的房子，基本上就在80万到100万，最多不超过120万的范畴之内。这种情况之下相同的金额拿到远郊区县可以买一套100平米的房子，但它的租金却只有1800到2500之间，但是在中关村相同的区域我能得到的数据在2600到3200之间。我认为二手精装户型值得投资，这个投资好就好在租金回报率高。

     还有一种是在北京现在日渐稀缺的低密度的，容积率低于1.5的住宅，均价在1.2万/平方米以下。这些区域的楼盘不光住的舒适，还是板式楼、南北通透，明厨明卫，居住非常的舒适，住的也不拥挤，这些楼盘更多的是未来的一个升值空间。

 

【现场提问】：现在有一个购房的问题，我已经工作了有一定的年限。现在手里面有一点积蓄打算买上一套房子，也准备以后结婚。现在有一个问题就是北京现在的房价比较高，我现在是应该买一个小户型先临时住着呢？还是一步到位买一个三居的大户型，因为涉及到以后有孩子或者是父母过来。我就考虑如果现在买一个小户型的话，可能过五六年以后真正要买一个大户型，那个时候的房价可能就涨的更高，如果只是通过工薪阶层的工资支付的话就更不合算，这个比较迷惑。

【廖承军】：您跟我的情况是一样的，我买的第一套房子是我在34岁买的，也同样工作了很多年有一定的积蓄以后才决定买房子的。这个还是根据你的需要，如果我们还年轻，如果我们工作还没有几年的时间，我建议如果可能的话应该先采购过渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想实际上害了我们一代人。现在真正出现的房奴，包括我见了很多在互联网上发泄的人都是因为这个原因造成的。

   

我给我以前80后的同事建议是现在先以投资的角度，在核心区域投资一套小户型。因为精装不需要你投入太大就可以住进去了。还有小户型的总价投入不是很高。并且这里未来的升值空间会非常的大。我对中关村未来都非常的看好，像香港、台北、纽约这些核心区域的住宅都是小户型，我们北京相近地块未来的升值空间都比较大。如果要是改善型大户型，还要同区域的话，那肯定买不起。就是说可以选择北京周边更多的区域，应该有这么一个过渡的过程，我不建议你非要考虑一步到位。这个是我的观点，谢谢！

 

 

【现场提问】：我比较同意核心区域的观点，但是大家都看到在那些地方通常房价特别贵，很多人买不起。但是就会考虑到稍微远一点，而且有地铁沿线的地方。那么地铁带给房子的价值是怎么评估呢？

 

【廖承军】：我在我博客上写了一篇文章，我当时写的就是一小时生活圈的概念。如果可行的话，在交通路程接受程度上全世界都有一个数据的。基本上最好不超过45分钟，超过45分钟大家心理会有一个焦虑，但是我觉得以北京的现状来说，我将它定义为一个小时，如果可行的话一个小时是我们可以接受的。当时我还做了很多的核算，比如在东边，我说你在通州买一套房子和在国贸的南侧买一套房子有多大的区别？当时国贸附近的价格已经在1.5万到2万左右，但是通州不到1万一平方米。通州到国贸上班大概是一个小时的时间，但是为此可以省掉至少50万的费用。可在国贸相近的区域，他坐公交车也需要半个小时，骑自行车过去又觉得跌面子了，但是要开车过去也太不值，一共才两三公里的路还要买一辆车，每个月还要缴大量的停车费，这个就看个人的选择。多出来50万的费用，如果你考虑到过渡或者是没有考虑到过渡，它就是值与不值的问题。这个是我的观点。

 

 

【现场提问】：我想问一下廖承军先生，如果要想投资商铺的话在选位置上您能不能给一些建议？如果在投资商铺和公寓或者是民宅的情况下，他们之间有没有一个排序关系，想听听您的高见？

【廖承军】：我对商铺的研究可能少一些，但我是这么考虑的。因为现在从全球各个重点的城市来看，核心区域小户型的这种公寓式住宅，未来的升值空间是相当大的。前段时间我曾经看过一篇文章里写过，在香港核心的一个位置，就是中环附近。一个50平方米的小户型月租金已经达到2.3万多港币，但是采购它却需要800多万港币。这种情况下也预示着我们正在强劲发展的首都、上海等一线城市未来核心区域，这一类投资房产发展的空间，实际上就是为投资类型设计的。像我对朋友们还在介绍，大家可以考虑在这些核心区域投资这一类的房产，是因为现在北京最起码在这个区域内还有机会让你采购，你还有能力采购到。在我的判断中，未来的几年如果我们的经济能够顺利的走出危机的影响，在未来的十年我相信逐渐的我们个人投资或者是我们中低收入者投资将被彻底的排挤出这个市场，但这只是我个人的判断。

 

 对于商铺来说，现在北京人均GDP产值超过1万美金了，已经在逐渐的步入最发达城市的范围之内，比如说像现在的台北是超过1.4万美金了。香港在2.5万到2.6万美金，我们还有一个快速发展的空间，但是在人均超过1万美金的情况之下，我认为今后的商业发展会成为我们投资的主向，就是您说的包括商铺、包括商业地产、写字楼这类投资，会逐渐成为后期房地产投资的主流，到目前为止商业地产在我们的首都我看到应该还处于低洼的阶段过程。

但怎么说呢？我认为还是要多挑一挑，我们商业地产这块还不是特别的明朗，所以说商铺投资一定要谨慎，商铺的投资非常看重当地的人气。像北京大兴这些区域也很看好商铺投资，但是我认为商铺价值的体现还需要很多年才可以体现出来，所以说一定得慎重。我是这样的观点！