上周造访以前同事，其中一人问起我要买房的事情，我问她：你买房的初衷是什么？她回答我：就是想在结婚前有份自己的资产，不想什么都靠男方，现在不会自己住，准备租出去！

她８３年出生，父母是国家机关八十年代外调留京的干部，已经退休。由于退休待遇较高，应该说生活相对而言是比较富裕的，这么多年从没炒过股票，也从未买过房，一直就居住在单位分配的１４０平米的住房内。要不是想到为女儿婚后生活的考虑，这次老俩口也不会想到买房的事。

当她说出选房的条件：总价不超８０万，北京四环以内的房子就行时。旁边的其他人立刻炸锅了：开玩笑，四环以内的房子哪还有那么便宜的房子，去六环看看吧。七嘴八舌的把她数落了一番。或许很多人都是这个想法，觉得这个姑娘在开玩笑，我却是当即反驳了他们：既然不是自己考虑住，那就把投资属性放在首位吧，这样的房子有很多啊。大伙顿时诧异，哪有这么便宜的？？？

我告诉他们，投资最重要的要看长远升值趋势和所购房产的租金回报率。现在我认为她可选的房产有两类：

１、ＣＢＤ、金融街、中关村区域的二手精装小户型。

以中关村周边的知春路为例，楼盘二手房单价在２万元／平米左右，４０～５０平米的小户型的出租率远远高于超过９０平米的大户型，月租金在２８００～３３００元之间不等，基本都是精装修，购买稍许家具就可以拎包入住了。

为何选这个区域？很简单：

l   这些区域的二手房价格远低于一手房价格；

l   房龄大多是近２～３年的，和准新房没有区别；

l   内部装修较新，不用自己动手；

l   相同的总价房屋，虽然在一些五环～六环区域可以买到９０平米左右的房屋，但相比起来此处的出租回报率要高３０％左右，且不愁租；

l   即使房价出现波动，这些区域的房屋所受影响最小，未来上升空间巨大。

如何操作和计算：

l   ８０万资金买两套为宜，由于出租回报率高，以租养贷最好。

l   其中第一套用商贷，首付６０万，贷２０万左右；第二套用住房公积金，首付２０万，贷６０万左右；

l   刨除可能的空租率和租金不确定性，两套房月租金回报应在４０００～５０００元左右，而由于月贷款还款额不到４０００元，则租金完全可以抵消贷款；

l   在还款中应先还商贷，再还公积金。她本人现供职于一家较有实力的互联网公司，收入水平适中，可以每月拿出２０００还房贷，其父母已退休日常支出较少，而退休金却不低，愿意每月再支持她２０００～３０００元直到还完第一套房的商贷，而第二套房的公积金贷款就要靠她自己的努力了。在此种情况下，预计２～３年的时间就可提前还完第一套房，而第二套房在租金的支持下还会每月产生约２０００元的盈余，再加上处于北京经济核心区域，相信资产价值也将在未来再上一个层面，到时或租或卖都可自由操作了。

２、处于北京五环～六环之间轨道交通旁低密度小区的小户型。

以我的标准，容积率低于1.5的住宅小区才叫低密度，居住起来才有舒适性。这样的小区在北京的四环里很少见，四环～五环间价格略高，五环～六环间也并非普遍，在北京城市化进程加速的时期，未来的首都要想能住在如此舒适的小区内，除了别墅外，恐怕并不容易，会变得比较稀缺，升值空间会有保障。

如何选定：

l   容积率必须实实在在的达到１.５以下；

l   小区必须是１６层以下的南北通透板楼为主，最好是８～１２层的楼；

l   小区离轨道交通不远，步行１５分钟内到达为宜；

l   房屋单价最好在１.３万元／平方米以内；

l   住宅面积可适当放宽至９０平米或以上；

l   长期来看此类住宅适合休闲居住，除了环境好外，再加上轨道交通的便捷性，未来必然抢手。

如何操作和计算：

l   买一套面积在８０～１００平米之间的户型为宜，若遇到非常适宜的小区，可考虑放宽至１２０平米户型，能拥有两个卫生间是最佳的选择。

l   资金一般需要考虑留下装修的费用，首付一定要超过５０％，将贷款总额控制在５０万元以内，降低可能的金融风险。

l   将房屋出租，预计月租金在２０００～２３００元以内，月还贷金额在２５００元左右。在贷款时将贷款年限贷到最长，而尽量提前还款，在贷款总额降至３０万元以内后，业主即可轻松的自由完成后边的还款程序了。并将此物业保存的时间越长越好，充分利用物业的升值空间，特别适合养老储蓄。

事情就是这样，买什么房都挣钱的时代过去了。以前即使买到了升值慢的房子，看到房子毕竟升值了也就不考虑自己错在哪里了，现在却是到了一个新的转折时期了，不懂得贵的道理，有钱买贵的也将是错。