亲爱的朋友，

从 2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%，最低首付可减少到20%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

这令我想到，政府六年前的扶植房市政策，和上海房价的前世今生。

　十年前，来自台湾的李先生在一家外商银行工作，每月有租金津贴两千美金（约六万八千台币），他寻思，既然上海租金这么高，何不在自己喜欢的上海置产，他于是在古北新区的名都城买下了一间三房两厅的公寓。当时一平方米（上海房屋面积计算单位，一平方米等于○‧三○二五坪）约两千美金，六年前，他想脱手，一平方米降到了一千美金，跌了近一半，现在则是赚了一倍多。

　上海房价像乘云霄飞车一样，九二年到九五年不断上扬，九五年后又不断下跌，到九八年是最低点，到二○○二年初又回升了一五％至二○％，到二○○八年，则又翻了一倍。九八年进场购屋的人，到二○○二年都赚到，据说一位台湾歌星九八年在上海买了一间台币六百万的跃层房子，六年前价值一千八百万台币，现在则有三千六百万之谱。

　相反的例子，就是在九二至九五年房价狂飙期进场的人，几乎在二○○二年都还被套牢。台湾一家消费日用品代理商的小开，九四年在上海浦东市中心及浦西莲花站，分别买了办公楼及别墅，二○○二年市价都接近被腰斩，现在则又回到高点。

这代表什么呢？可能新的房价高点，已经出现，一波调整，正要展开。

　上海房价与出租投资回报率，都跟台北一样在下滑。位在最繁华的淮海中路上的住宅，一坪相当于台币六七十万，两房两厅每月出租只拿到新台币四万以上的租金。租金回报率不到2%。

　根据一位房产投资老手的说法，当一年的房屋租金相当于或高于总房价的十分之一时（租金回报率10%），就是购房投资的良好时机。台北已经几乎找不到这样的房子，上海九八年很多，现在仔细寻找，则已经找不到。

　过去上海的房市，分成内销房及外销房两种，内销专门让内地人购买，外销则让港澳台及外国人购买，这种制度在内地也是绝无仅有，很像租界的心态复辟。但是外销房的建房质量较好，内销房的确差了一截。二○○一年八月，上海市政府为了鼓励外国人及港澳台到上海置产，将内外销房合并，让这些人也能购买内销房。同一年，上海市政府并停止建地的土地审批，先让市场消化余屋与余地。当时上海官方做多房市的心态，十分明显。

　在上海居住，许多朋友想来置产投资，自己陪朋友在空余时间，看了超过三十个上海楼盘，几个朋友也都在上海买了房子。我们的看法是先研究地段，例如徐家汇一带，我们认为房价已经炒得太高，那一带我们较少看。

外地人一般会先看淮海中路附近的高档楼盘，看完徐汇区，再看长宁区、虹桥开发区、静安区与浦东陆家嘴、金桥、世纪公园的房子，这些地段都有许多人看好。浦西中山高架道路环绕的内环线、浦东罗山路高架、龙阳路围起的内圈区域，房价较高，从每平方米一万五到五万元人民币，也是外商港澳台置产的首选地段。

　上海本地许多人则认为市中心区的房价已经涨得太高，他们会考虑九亭、川沙、松江、六里等郊区的房子，不到一百万人民币就可买到两房两厅，未来还有许多成长潜力。

　一般投资，建议你买绩优楼盘，也就是那些常常登在信义房屋太平洋房屋月讯上面的房产，因为它们的出租率较高，房屋质量相对较好。根据经验，上海楼盘绩优股虽然正在高档，但是至少具备房屋质量有一定水平的特点。上海还许多楼盘房型十分怪异，墙壁相交有许多尖脚，或是正门与厕所门相对，建材粗糙，不必觉得惊讶，因为建筑整体水平还有待提升。所以看房时，也要问建商过去盖过哪些房子，以做参考。

　知名房产商万科集团董事长王石曾说，从全球房地产历史来看，当城市人均GDP高于四千美金后，房地产市场就进入稳定持续的高速成长期，这样的成长会维持到人均GDP到达七千美金时，一般来说会有十五年至二十年的荣景。

现在上海的人均GDP已达五千美金，正处于牛市转熊的阶段，中短期还会有下跌的震荡，但以七年长期而言，有很大的成长潜力。