柏林低房价其实是本不错的教科书

——西行散纪之三

    当德国同行以七分羡慕三分嫉妒的口气对我大赞中国房地产经济时，我下意识地瞅了瞅左右，心想，亏得你这是在柏林说话，若是在中国整出这套嗑来，没准就得挨板砖。

    显然，德国同行是将房地产价格作为经济发展睛雨表来看待的，这样看其实有一定的道理。可是，中德经济发展的路数不同，乃至文化背景的差异，又客观要求不能用同一把尺子来量高低。

    简单来比较，德国柏林的房价的确低得出奇。眼下，柏林城市居民的月收入平均约在2800欧元左右，而在柏林的黄金地段，用德国同行的话说，相当于北京的王府井，其公寓房的售价也就在每平方米1500欧元的样子。

　　作为新兴的国际大都市，柏林的房价为何低得如此让人咋舌？德国同行给我的解释是，东西德统一后，柏林被确定为联邦德国的首都。起初，人们预期，随着波恩的一些国家机构搬来柏林，一些商业机构也会纷至沓来，柏林的人口自然会大幅增加。基于这样的判断，柏林在统一后的五年内，大兴土木，盖了很多房子。可是政府机构并未全部搬来，一些商业、银行的总部也未能从法兰克福搬至柏林，于是,柏林大量新建的楼宇卖不出去，也无人来租。柏林的这段历史有其特殊性，由此曾产生过泡沫也权且不论，单就供求关系来说，量的确是稀释价的宝贝。而我们的情况是，住房没有人口长得快，当然就会出现物稀而贵的局面。在柏林的这本教科书引导下，我们似乎应该坐下来认真找找那个撬动价与量的杠杆究竟在哪里了。

　　前段时间，曾有人因婉转批评国人住房观念落后，呼吁国人租房住，而引来一片质疑声。后来这位大人大呜其冤，旁征博引中拿出了德国有80%人租房住的例子，有意无意间犯了“拿来主义”的错误。理论上说，人的某种观念的形成必是价值引导使然，而非单纯教化的结果。在中国，优质社会资源相对集中，选择住所其实就是在选择资源。租房通常是为了再选择做准备的，既然资源集中既定，那当然还是买个房子，将住所固化了的好。配置的不均衡，必然导致人口流动的不合理，租房住当然就无法成为风气。在柏林，由于社会资源的配置相对均衡，促进了生产要素的流动，人们在哪工作都一样，当然会经常搬家，那自然是租房比买房更方便，更具有机动性。　　　　　

    有人说，德国人在购房问题上远比中国人理性得多，我说这根本就是个伪命题，两相较之，毫无可比性。单从购房、租房比例看，德国人的确显得更精明些。但是，这种精明其实是建立在“手中有粮”基础之上的。德政府在战后几十年里，一直不遗余力地兴建“社会住房”, 包括供出租的公寓楼和合作社住宅。目前德国总人口8200万，大约有3800万个家庭，可是拥有的住房却超过了3800万套，而且在人口负增长的情况下，住房仍以每年25万套的数量在净增长。试想到处有房住，随时可选择，谁会甘心当房奴？如果我们的资源配置也是人家一样的水准，房屋供应也近乎一对一，我宁愿相信中国人会更理性。

    总说买房置业是中国人的文化传统，其实依我看就是一种习惯，而这个习惯又完全是被逼出来的。花钱买享受是人类的天性，我不信咱中国人就另类。德国人有钱宁愿拿去满世界逛悠，也不买房子，恐怕还有一个社会保障体系完善的原因，没吃的有保障、没住的有保障、没钱看病有保障，甚至没钱出去旅游也有保障，他当然就不必把钱换成钢筋水泥，天天守着了。我在柏林遇到一个年过七旬的老妇，家有一幢2000多平米的别墅，老人早几年就将别墅抵压给了银行，每年去银行拿钱出来周游世界。等差不多完结人生时，房子也该交银行拍卖了，老人说起这些来挺坦然，这种坦然的底气也不是一天两天就能培养出的。

    把话说回来，如今的世界已经没有了距离，瞅着柏林的低房眼红的狼群们已经来了，再过几年、几十年，我的那位同行会不会为柏林的高房价头疼也未可知。但是，起码现在柏林的低房价还是一本不错的教科书，它能告诉我们：供求关系决定着房价；它能告诉我们：保障力度左右着房价；它能告诉我们：资源配置的均衡度影响着房价；它能告诉我们：社会保障体系的完善度牵动着房价……

                      (此文为下周四《竞报》专栏稿，请勿先转)