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零物业费：免费午餐能不能吃
(2007-05-28 23:07:45)多少人为了改善住房条件，曾经在新开的楼盘前徘徊、踌躇过多少次，最后，一咬牙、一跺脚，买下了房子。可是，很快再从折腾得差不多的口袋里，掏价格不斐的物业费时，多少会有点孔乙己捂着茴香豆碗口时的痛感。如果，就在这时，有人告诉你，你的房子不需要交物业费，你信吗？敢情，眼见着物业纠纷打得一蹋糊涂，求天下太平相安无事都难，谁还敢奢望“零收费”？
可有人真就做到了。华远地产旗下的尚都国际中心、盈都大厦，就无须业主缴纳物业费。业主不缴钱，物业管理费用从何而来？羊毛出在羊身上。所谓后来被一些媒体称为“天上掉馅饼”的零物业费，实际是一种“业权分配制度”。小区内，会有一些公共区域，比如会所、健身馆、商铺之类。它们的业权归业主所有，物业公司进行经营，所得利润分配给业主，以此抵冲物业费。要是收益好的话，没准儿业主还能分红呢。多好！
尽管“华远”首次试水就让业主尝到了甜头，但“华远模式”能走多远，是不是所有小区和物业公司都能照此运作？往深层里一想，似乎令人们暂时还兴奋不起来。“华远”试水的同时提醒了政府和广大业主，重新思考一些模糊甚至是行政空白的问题。
传统的物业管理概念首先将受到冲击和挑战。人们对物业公司的选择恐怕不可能再局限于考察服务的质量，很重要的是要看其经营的水平和能力。道理很简单，同样属于业主的公共实施，不同水平和能力的经营，将产生不同的经济效益，谁来考察？谁来评估？一个项目自入住起，多长时间才能实现正常经营运转，由谁说了算？
物业业权分配的核心是业权份额。这就意味着，买的房子越大，所获得的权限越大，也就是越有发言权，在涉及公共效益分红时，也将得到更多的收益。无形之中，同一小区的业主在权利上被划分出了三六九等，如何保障业主的平等权利？同时，物业权益划分，并不是想象中的那么简单，法规的完善、决策、监督机制的建立等等，都会有很长的路要走。
房屋买卖中的利益交接也是个无法回避的问题。既然买房子就是买物业管理，由谁向买房人承诺业权的经营效益？很显然，开发商“低收费、零收费”的承诺，是建立在开发商与物业公司之间没有摆脱“父子关系”的前提下的。这样一种承诺，往往是为了卖房而进行的促销手段。它会让消费者过分关注短期利益，忽视对物业管理服务的监督，致使物业的“风险后置”。退一步说，即使有了承诺的主体，如果出现经营收益入不敷出，物业管理如何正常运行？由此引发的物业矛盾，如何解决？
企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作，会不会使初步培育出来的物业管理消费观念倒退；会不会导致物业市场的低效率和市场失灵，甚至导致市场严重萎缩，都是值得深入研究的问题。
天下没有免费的午餐。当近代“物业管理”创始人奥克维娅·希尔女士，为其名下出租的物业制定一套规范租户行为的管理办法的时候，一定没有想到，100多年后的中国，纷繁复杂的物管市场关系，一直在纠缠中维系着，各种难题和矛盾时时刻刻考验着政府、企业、业主的智慧。
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