【案例分析】

该房屋买卖合同是否部分无效？

【案情】2023年8月29日，葛先生提起确认葛女士与陈女士房屋买卖合同无效一案，牡丹江市爱民区人民法院受理，案号：（2023）黑1004民初1338号。

【判决】2023年11月22日，牡丹江市爱民区人民法院以葛女士享有75%的房屋产权，有权出售房屋为由，作出（2023）黑1004民初1338号“驳回葛先生的诉讼请求”的民事判决。

【上诉】对牡丹江市爱民区人民法院（2023）黑1004民初1338号民事判决，葛先生不服，表示提出上诉。

【评议】笔者认为，虽然葛女士享有75%的房屋产权，有权出售75%的房屋，但是无权出售25%的房屋。如果出售100%的房屋产权，必须履行告知房屋共有人的义务，必须取得房屋共有人的同意。否则，就是侵权。众所周知，损害第三人的利益的房屋买卖合同不受《合同法》的保护，应当认定部分无效。葛先生25%的房屋产权，是依法诉讼得到确认的，葛先生在法定期限内申请执行，没有执行到位，25%的房屋产权尚未登记，对此葛先生没有过错。

根据《合同法》第五十二条第二项，应当确认房屋买卖合同25%无效；根据《民事诉讼法》第八条“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利，人民法院审理民事诉讼案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。”的规定，应当保护葛文峰25%的房屋产权。现根据《民事诉讼法》第一百七十一条规定，提出上诉；根据《民事诉讼法》第一百七十七条规定，请求依法改判。

作者：王久毅