酒店+地产联合开发盈利模式

邵 兵

这些年，五星级酒店开业不再是新闻了，过多的五星级酒店项目开业，一个重要原因是地方政府的推动。在很多政府官员眼中，五星级酒店是政绩工程，也是面子工程，很多地块在拍卖时已经绑定了五星级酒店项目。房产开发商拿地，必须要附带造一个五星级酒店。当然，捆绑的结果是地价会比不捆绑的更便宜点。

过多的五星级酒店项目开业，另一个重要原因就是酒店和地产联合开发盈利模式的成功，让地产商看到了其中的利益。这要归因于高星级酒店，尤其是五星级酒店的特性。从大类上说，酒店也是地产的一类。但是高星级酒店，尤其是五星级酒店，由于其高档奢华的形象，能给酒店周边的地产带来明显的升值效应。

一些精明的开发商看出了其中的重大商机，早在房产还是相对低利润的90年代中期，就开始了聪明的运作。其操作过程大致是这样的：

首先在一个相对还不是很成熟的地区（次成熟地区才有足够的空间拿地，地价也不高，上升空间才够大），圈一块能造一个五星级酒店（一般至少5万平方米建筑面积）和一圈商品房（比如50万平方米的商品房楼盘）的地。拿到地后，先把酒店的规划做出来，告诉外界酒店有多豪华。这就是国际品牌管理公司项目全面开花的原因，其中不乏很多国外二三流的品牌在国内摇身一变，开起了豪华酒店。酒店名字起完后，就要看开发商的实力了。有钱的先把酒店外壳造起来，没钱的先把酒店地皮用全封闭的巨幅酒店效果图围起来，然后开始造楼盘一期。比如先造一半，卖了再造剩余的一半和把酒店开发出来。在运作过程中，比普通楼盘赚得多，是因为酒店项目给周边的楼盘带来了升值效应。整个酒店+商品房的楼盘开发下来，除了正常的商品房开发的利润之外，白白多赚了个五星级酒店。过些年地皮升值了，酒店还可以更贵地卖掉。在整个地块里，商品房开发属于吃肥肉，造五星级酒店是啃骨头。为了吃到肥肉，该啃的骨头也是要啃的。

这种模式在一些地方获得成功后，被广泛学习推广，成为众房地产商皆知的秘密。这些酒店的开发模式，造成其地处次成熟区，周边围绕着居民区，这些酒店如何做生意就成了酒店总经理和销售总监的烫手山芋。

当然也要感谢这么多的酒店项目，把酒店从业人员的工资水涨船高地带了起来。我只不过对此类动机不纯的酒店的命运有点担忧罢了。运营一个五星级酒店可是个烧钱的活，作为一个职业经理人，最不希望看到的就是很好的酒店项目由于错误的选址而陷入无法挽救的恶性循环。