赵润田

视点背景

10月20日，备受全国关注的北京宋庄画家村画家李玉兰索赔案在北京通州法院宋庄法庭再次开庭。法院认为，原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按各自的过错程度承担相应责任。马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求理由正当，证据充分，予以支持。法庭宣判：李玉兰所购房屋的原房主马海涛，赔偿李玉兰损失185290元。主审法官介绍说，这个赔偿是被告马海涛对原告李玉兰信赖利益损失赔偿的一部分。另一部分是据此前北京市第二中级人民法院的终审判决，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。两项合计，马海涛应该赔偿李玉兰信赖利益损失近28万元。

视点1：警钟为谁而鸣

该案中引起法律纠纷的房屋位于通州宋庄，有三种人特别关注这一案件的未来走向：其一，图便宜买了农民宅基地及所属房屋的人们；其二，买了郊区小产权房的人们；其三，准备买以上两种房的人们。或许还要加上另一种人：跃跃欲试的农民卖房人。

农民房和小产权房，实际上是两类房子，前一种事涉双方均属个体自然人，买这样的房子与个人不通过公开的商业途径而私下授受物品没什么两样，所依据的“保障”是货币加信用；后一种大多是开发商使用农村土地开发建设的住宅楼，那样的房子与正规、纯粹的商品房看上去没什么区别，只是开发商的土地出让金没有缴纳，之所以没有缴纳，是因为房屋所使用的土地没有获得国家规划和出让。这种房子交易所依据的法人单位与购房人的合同，才是真正的小产权房。

小产权房往往比大产权房在价格上低很多，对人们的吸引力相当大，购买它是一种与政策的博弈而不是与个人道德的寄望，所以远不是农民房所能比的。

从抵御风险的角度来说，最安全的当然是正规的大产权房，国家政策和宣传也是鼓励人们在购房时要卖这种房。但最近几年持续高涨的房价使得人们采取了变通办法，到郊区去买小产权房或农民房。

但李玉兰案向人们敲响了警钟！

视点2：一串连锁案件

李玉兰不是唯一被告的买房艺术家，据了解，宋庄总共有近三百名买了农民房的艺术家，现在有十三家被农民起诉想要回房子。

2007年12月21日下午3点，数十位在宋庄买了农民房屋的艺术家聚集在宋庄峰芮餐厅讨论李玉兰案件的终审判决以及此次判决将会对宋庄买房艺术家造成的影响，众多的电视、报纸、网络媒体也到现场采访。主持人王立则在会上向大家介绍了李玉兰案件的终审判决书，向大家解释了二中院的终审判决对宋庄买房艺术家的利弊。王立则说，二中院的此次判决实际上是为宋庄的艺术家开了一道口子，相当照顾艺术家的利益。画家王秋人说：“官司决定了宋庄有房艺术家的未来命运。”

王立则提议，大家再次集资帮助李玉兰向法院提出反诉，当即得到宋庄艺术家群体的支持。

宋庄艺术家们的估计是对的。

2008年10月中旬，宋庄艺术家被农民告到法院索要已经卖出去的房屋宅院诚信反悔案连续开庭，20号是李玉兰，22号是故宫研究员微雕艺术家魏鼎、23号是中国当代艺术代表人物方力钧、24号是画家王秋人，案情与李玉兰如出一辙。

案件持续受到社会的大面积关注。

这次，原被告双方互换了位置，李为原告，马为被告。

10月21日，消息传来，李玉兰就赔偿金问题起诉宋庄农民马海涛，该案在宋庄法庭宣判，李玉兰获赔28万。

这对于系列宅基地房案具有示范效应。

这样一个判决结果让艺术家们看到了一点希望，但在本质上还是双方都不满意。

李玉兰说：有这么一个结果，相比之前的9万多还是好多了。但一共近28万的赔偿，是否真能解决我们今后的实际安置问题呢。比起当年买房，现在房价翻了几番。如果我还想留在宋庄，那租用这里的一亩地，租期30年需要三四十万，而买商品房这些赔偿金是远远不够的。其实我最希望的是我们两家坐下来商量，能协商解决，那样我们也不至于流离失所。李玉兰的代理律师陈旭表示：“在目前环境下，通州法院能把房屋宅基地区位价值考虑进来，这个行为本身就是值得赞赏的，这种宣判原则将对全国其他类似案例产生积极影响。”不过，陈旭表示，他对这个宣判结果还有意见，“对于不讲诚信的行为，处罚力度还不够，而且房屋宅基地区位价值的评估标准还是2003年的，当年的房价、地价和今天相比，不可同日而语。这个评估数字还不够客观，对当事人是不公平的。”

方力钧案原告方农民说：赔偿还需要考虑区位补偿价？我当初卖的是房子，又不是土地。这样判有损农民利益。早在两年前我就告了，可是一直不给我判。一拖就是两年，还给我拖出个区位补偿价。现在只能等一个判决结果了，这么多钱我也拿不出，只能等着拆迁再说了。

一方认为：这会助长农民见利忘义！

另一方认为：这样判有损农民的利益！

艺术家王立则看中协调，他说：具体到我们艺术家来说，最希望的还是能协调解决。判合同无效的同时，艺术家可以在村民宅基地房中继续居住，直至房屋拆迁。届时，地上物补偿款、拆迁费用、区位补偿款、土地补偿款双方进行分割。此次判决采取的是区位补偿款的70%归艺术家，到时我们哪怕再让点都可以。

这次开庭，到场的人来自各个方面：宋庄艺术家们、曾经卖房的农民们、买了农民房的人们。

很多人没太注意的是，那一天大兴黄村镇西芦村买了宅基地房的居民结队前来旁听。这些居民纷纷表示，李玉兰案子被曝光后，当地农民也把自己告上了法庭，此次前来旁听，就是想了解判决结果究竟如何。

他们代表了更大的一群人。

视点3：弹性造成麻烦

通州宋庄案是一个标本，可以从中看出许多矛盾。

法律滞后。变化巨大的中国社会中，许多问题都是新出现的。譬如城里人跑到农村去买房，这在二十年前是没有的。再譬如艺术家扎堆过一种生活加创作的日子，而且是在远离城市的农村，这也没有过。再譬如房地产价格高涨到许多城里人接受不了的程度，被迫去郊区买房。于是，城乡之间的新型流通方式就成为一种向法律的提问，遗憾的是，没有现成的合适的法律依据。所以李玉兰案一拖就是两年，而且，初审判决后又遇到新的情况出现。

道德淡漠。宋庄艺术家们的谴责不是没有道理的。当初，农民们为什么要卖房？还不是出于经济考虑？现在，艺术家的多年经营使得这里的地金贵起来，引得昔日的旧主人眼热反悔。我们可以设想，如果宋庄等地的房子价钱比十年前还低，周围仍是少有人至的庄稼地，会有人“拿起法律武器”收回曾经卖出的房屋吗？不论法律最终给出什么结论，非诚信的帽子，对有些人来说是拿不掉了。然而现在，宋庄不相信眼泪。

城乡流转。有什么道理不允许城里人到农村买房呢？凭什么人们只能买开发商的房子？事实上，板结的土地早已松动，只是没有规范化管理。这个问题说得更直白一些，就是涉及了小产权房的问题。早些年，农民房、开发商建的小产权房一直在市场中流动，实际上处在一种“默许”状态中。否则，有关方面早就到宋庄那样的地方满大街贴布告严禁艺术家们在此购房居住了。

视点4：事态远未结束

网易财经曾经就小产权房与潘石屹有过一番对话，潘说：小产权房量非常大，像北京我们所知道的小产权房就有十万套。每户按三口人计算，小产权房也就关系着三十万人切身利益，小产权房变成了城市一个特别敏感的问题。实际上我知道购买小产权房的人，95%以上的人在购买时就知道它是非法的房子，可是这是发展十几年时间积累下来的问题。政府三令五申的说这是违法行为，不能再建了，但我不知道能不能阻止得住。

据了解，全国涉及小产权房的土地面积有66亿平方米，仅在山西太原，在建或待建的城中村及城郊农村土地大约有1亿平方米。

这一问题现在已推到解决的前台。

党的三中全会关于农村问题的改革思路让人们看到此类问题的解决之道。提出允许农村集体建设用地有条件入市，农民可从中享有收益的原则。

2008年10月22日，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻发布会上，做出了“小产权房禁止再建，已购者利益受保护”的表态，让小产权房再次成为人们关注的焦点。“小产权房的产生违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了农村土地转为城市建设用地的法律程序，它本身是违法的”“违法批准建设小产权房，违法开工建设小产权房的人，要承担法律责任”“如何让购房者在小产权房非法交易中形成的权利合法化，是有关部门正在研究的具体措施”这是官方的表态。

有专家认为：“现在农民需要主要利益，应该是社保和劳动权利，并不是十分迫切需要土地了，随着城市化进程的加快，可以预见的是，几乎将会有更多的农民转化为市民，到城市里面谋生。而城市化进程并非是单向的，还是互动的，农民不断市民化，市民也可以转化为农民，随着科技的进步，一大批农业方面的科技人员可能回到农村，担负起更大的粮食生产问题。另外，由于城市的生活成本比较高，一些市民到农村买房子定居，或喜欢乡居生活的市民，其实也并不是不可以的，只是现行有所限制，城市市民购买宅基地房为非法的，于是引起了小产权房的权属之争。”

在国土资源部内部，一套以“分类管理农村集体建设用地，并给予不同流转待遇”为核心的政策思路已被提出。按这套思路，已建在宅基地上的所谓小产权房，有望在补缴土地出让金后获得合法身份。

国土资源部规划司司长胡存智提出，应对农村集体建设用地的使用权，按照其用途进行分类，继而进行方式不同的流转、入市管理。按他提出的思路，农村集体建设用地将被分为三类，一是划拨类集体建设用地；二是出让类集体建设用地；三是出租类集体建设用地。所谓划拨类即是农村集体经济组织无偿分配给成员的土地，例如宅基地；出让类主要指经营性农村集体建设用地，例如乡镇企业用地。

“参照国有土地使用权的分类，把集体建设用地的使用权重新分类。集体土地与国有土地一样，在所有权不变的前提下，使用权可进入建设用地市场，有望实现城乡土地同地同价、同地同权。”

“让农民带着地票进城”，“让小产权房把高房价拉下马”“小产权房或流转是划时代革命”——这是一些专家的声音。有人说得好：“法律是可以修改的”，现在，小产权房问题、农村出路问题、文化产业发展问题、城市居民住房以及高房价问题、国际金融危机带来的挑战与机遇问题，扭结在一起摆在人们面前，从现在中央的决策方向和事态发展来看，有理由乐观。