⊙《法制周报》记者 骆昌红

　　实习生 陈雨花

　　协议，是双方或多方当事人（自然人或法人）关于建立、变更、消灭民事法律关系的约定，包括书面协议和口头协议，二者均具有法律效力。但是，2009年1月12日，湖南长沙的龚小姐却因为一个口头协议而烦恼不已。

　　2008年12月19日，龚小姐在星沙蝴蝶谷开盘时预付了两万元的定金，预订了一套80平方米的小户型房子。但到了要签订正式购房合同的时候，原先与售楼小姐许下的口头协议却成了空谈，致使房屋实际使用面积缩水了两平方米，折合房价为5000余元。与开发商协商无果后，龚小姐拨通了《法制周报》的维权热线0731-4839110。

　　售楼部公然耍赖

　　2009年1月12日，记者来到蝴蝶谷售楼部门外，就听到从里面传出争吵声。

　　“我当时问了好几遍，房屋的公摊面积是多少，你们的售楼小姐王晶（音）每次都肯定地说是17%。但你们收了定金，要签合同了，公摊面积却变成了19。4%。你们这是欺诈消费者！”要么就退还定金，要么就补偿多出来的两平方米公摊面积的差价，龚小姐提出要求。

　　“你说公摊是17%？这不可能，我们明确要求销售人员在向客户推销房子时统一口径说是17%～19%，不可能唯独对你说是17%。”面对龚小姐的质疑，售楼部经理周敏如此回答。

　　协调过程中，周敏始终强调口说无凭，不承认其手下员工对购房者作出过公摊面积只有17%的承诺。龚小姐则说当时有多位购房者在场，可以打电话请他们来作证。周敏却表示己方也有多位证人能证明当时没有作出此承诺。

　　龚小姐提出的退还定金或者补偿两平方米差价的要求，遭到了周敏的断然拒绝。周敏表示，龚小姐要么签订正式合同，要么放弃定金，并坦言“我们每年定金都要吃三四十万元”。

　　购房者证实开发商失信

　　记者向龚小姐提出见见当时在场的其他购房者，经电话联系，记者见到了购房者杨先生。

　　杨先生对记者表示，蝴蝶谷开盘时他与龚小姐一同申办了开发商推出的VIP卡，获得了一个比较满意的折扣，而且销售人员也反复肯定公摊面积不会超过17%。（法制周报新闻热线：0731-4802117）有鉴于这两点，他们才决定买蝴蝶谷的房子。“开发商确实作出了17%的口头承诺，但是因为当时房子还没建，17%肯定是他们的估算值，到后来房子建了几层，一测量，才发现实际公摊有19。4%，没办法之下只能毁约。”杨先生说道。

　　预售证之谜

　　按照杨先生的说法，蝴蝶谷在开盘当日已获得房屋预售许可证，但当时楼房并未开建，根据《长沙市城市房地产交易管理办法》第十八条第四款规定：房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到10层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）才能取得《商品房预售许可证》。很明显蝴蝶谷并不符合获得预售证的条件，那么其预售证从何而来呢？

　　对此，周敏表示预售证绝对是真的，记者可以上网查询。但记者随后在长沙市及长沙县房产局的官方网站上，却没有查询到有关蝴蝶谷楼盘预售证的相关信息。

　　本报将继续关注事态发展。

　　律师点评

　　口头协议

　　同具法律效力

　　湖南金州律师事务所陈平凡律师认为，口头协议具有与书面协议同等的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。” 也就是说，口头协议也是我国合同法所规定的一种合同形式。但是由于口头协议的特殊形式，存在着举证困难的问题，双方一旦发生纠纷，处理起来会有一定难度。

　　事件中杨先生作为知道该口头协议真实情况的个人，且具备完全民事行为能力，有资格也有义务为龚小姐作证。建议购房者在购房时，应当采用书面形式明确双方权利义务，以避免不必要的纠纷。