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土地是房地产开发的基础 而囤地是房价上涨冲动的源头

    来源：《法制周报》——e法网

    法制周报记者姜丽丽/文伏志勇/图

    站在2007年的尾巴上，若要评选年度最热关键词，恐怕非“涨价”莫属。从猪肉价格开始，涨价伴随着中国百姓的整个2007年，老百姓不得不掐着钱包过日子。（法制周报新闻热线：0731-4802117）与此同时，房价越来越高不可攀……人们不禁要问，谁令房价一飞冲天？

    12月3日，《土地储备管理办法》出台，这是规范我国土地储备的第一部全国性法规；12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的“中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告”全文发布，估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地共约10亿平方米。

    土地是房地产开发和公共设施建设的基础，不规范的使用土地行为已得到中央的高度重视；与此同时，学界对开发商“囤地”间接推高房价的开发模式纷纷提出质疑。

    地价推高房价？

    面对公众对高房价的指责，开发商们抛出了“地荒论”：土地供应不足造成了地价的升高，同时导致终端产品供应不足，房价飙升……这种说法将房价的上涨很大程度上归结为地价的上涨。

    而北京师范大学金融研究中心的研究显示，地价对房价的占比并不如通常想象的那么高，但是土地供应方式和规模的变化，以及“囤地”现象的日益严重，直接导致了房地产市场的失衡和房价的飙升，就目前的综合因素来看，这种房价飙升是一场危险而巨大的游戏。

    北师大金融研究中心报告认为，土地价格和商品房价格存在很大的相关性，而且，一般当期购买的土地价格会在今后成为商品房的成本因素，从而影响商品房的价格。（法制周报新闻热线：0731-4802117）但是，从房地产开发流程来分析，2~3年前的地价才会进入当期商品房的成本，从而影响当期商品房价格。

    “有开发商声称，在2007年上半年，如果全国商品房均价上涨了8%，土地价格上涨了16%，假定地价对房价的占比是50%，那么当期房价的上涨几乎完全可以归因为地价上涨。这种说法是不能成立的，因为摊入房价的地价并非当期购置。”北师大金融研究中心认为。（本报博客地址：http://blog.sina.com.cn/fazhizhoubao）由此看来，开发商将房价上涨的原因归结到土地供应上的理论并不能自圆其说。

    “囤地”已成众矢之的对于北师大金融研究中心的报告，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示：“如果数据属实，确实需要加大打击囤积土地的行为，加快土地供应节奏。”

    在《土地储备管理办法》出台当日，腾讯网面向网民进行了一项调查，截至12月5日下午，8000多人次网友参与了该项调查，其中，认为“开发商囤地是房价高昂的首要因素”的网友共6000多人次，占参与调查总人次的76.45％。（法制周报新闻热线：0731-4802117）不管这些网民的看法理性与否，开发商“囤地”已引起了公众的“公愤”。

    在长沙，市国土资源局从2007年10月14日即开始了全市“土地执法百日行动”，对用地违法违规行为进行彻查。

    本报日前接到读者来电，长沙河西的岳麓山公馆项目拖延了3年多时间才开发，土地早已闲置了2年以上。而根据国家的相关法规，土地闲置2年以上应无偿收回。12月3日，记者前往岳麓山公馆项目办公室，其办公室李姓负责人外出。其后记者多次电话均未联系上该负责人。

    为此事件记者采访了长沙市国土资源局，国土资源局执法监察支队副队长王忠表示，从岳麓山公馆项目的拿地时间和建设时间来看，前后确实相距2年多，但是既然现在项目已经动工，作为国土资源部门也不再对其追究。

    “以前国土部门对出让土地的情况跟踪工作确实存在疏漏的地方，像开发商这样放着地不开发有可能是囤地抬价，也有可能是资金不到位，到底哪个是事实哪个是借口现在很难辨别。（法制周报新闻热线：0731-4802117）但从前段时间开始，国土资源局对出让的土地进行‘批后跟踪’，闲置1年以上就要收取闲置费，2年以上无偿收回，保障土地资源满足城市发展的需要。”王忠说。

    事实上，从2007年7月到9月，市国土资源局已公布了两批闲置土地名单，湖南天景名园置业有限公司、湖南创远置业有限公司等32个单位的多宗用地在名单之列。（本报博客地址：http://blog.sina.com.cn/fazhizhoubao）“政府开展土地执法的最终目的是盘活存量，满足城市发展需要，实现百姓‘居者有其屋’的理想。”王忠说。