有投资渠道 无楼市投机

  中秋国庆双节假日，江苏走亲访友，顺便考察和了解了一下江苏各大城市的经济现状和房地产市场。继珠三角经济圈爆发后，以上海龙头的长三角经济圈日益蒸蒸日上，现在每年的经济总量已经超过了珠三角经济圈和环渤海经济圈，成为我国第一大经济发展圈，而江苏作为长三角经济发展圈的一级，工业经济和产业经济布局和发展已经完善，产业分工发达，产业链细分到极致，除了国有企业的全力布局之外，民营经济活跃，民间资本发达，私人资本投资强劲有力。

  以苏锡常等城市集群为主的苏南地区除了自身产业经济发展完善之外，还承接了以上海转移过来的金融、保险、航运和商务服务业等服务性产业。以苏锡常为主的苏南地区工业和产业经济发达，第三产业也非常完善，整个产业布局完备，产业发展没有短板，是江苏经济较为发达地区。而以盐城、淮安、宿迁为主的苏北地区发展前期经济较为缓慢，但随着上海和南京的城市“腾笼换鸟”，上海松江工业园和金山工业园的一些以石化工业、代工企业、造船行业为代表的密集型企业和传统性行业开始想苏北地区转移，苏北地区迎来了发展契机，通过近几年的发展，苏北地区工业经济和产业经济呈现后发优势，发展迅速。

  整个江苏地区实体经济发达，而与之相反的是房地产经济的相对弱势。笔者了解到，除了南京、苏州两大城市房地产市场，成交量活跃，楼市投资较多，房价上涨较快之外，江苏其他城市房地产发展较为冷淡，房价上涨较为缓慢。苏南以无锡为例，较为接近市中心新房源房价刚刚超过单价10000元/平方米，而离市中心较近的太湖新城房价在宏观调控下房价成交均价从调控前的7000元/平方米跌至6000元/平方米左右。而苏北地区的盐城，市中心住宅房价还刚刚突破7000元/平方米，而正蓬勃发展的河东新区住宅成交均价仅在5000元/平方米左右徘徊，相比珠三角城市房价上涨而言，江苏城市房价和经济现状是不太“相称”的。

  江苏房地产发展“势弱”。其原因如下：其一，城市实体经济发达，相关的第三产业、服务行业也相对发达，民营经济活跃，更多的民营资本进入产业经济和实体经济，同时由乡村宗族形成的家族企业较多，家族企业融资，吸收大量民间资本，民间资本少量进入房地产市场进行投资； 其二，江苏乡土观念重，大多数人选择本地买房，甚至连南京、苏州为主的二线城市对江苏本土其他地级市也没有足够的吸附力，同时江苏镇县经济也较为发达，镇县经济发展迅速，人们宁愿选择县里居住，也不远选择去城市买房，城市化迁移较为缓慢，这样导致在城市中购房者和投资者不多；其三，资本外流现象严重，在资本投资上，民间资本还有很大一部分投资海外，或为投资移民打算、或开拓海外投资市场。

  经济的发达，投资渠道的可选择性较多，流入楼市的投机资本就较少，江苏城市整体房价不高也不足为怪了。