闲置土地无偿收回不能光说不练

  近日，为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，国土资源部起草了 《闲置土地处置办法（修订草案）》，并且于12月21日开始向社会各界征求意见。草案规定，土地闲置满1年的，由县级以上地方国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向土地使用者下达《征缴土地闲置费决定书》，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满2年的，有关部门将无偿收回土地使用权。

  土地闲置两年，政府无偿收回已经说了十年了。但在这十年间，因闲置被收回的土地凤毛翎角。一方面是之前土地如何坚定为闲置，没有具体的标准，执行机关很难做到执行；另一方面，开发商和地方政府千丝万缕的关系，让土地收回执行动力不足，执行走样。此次《闲置土地处置办法（修订草案）》中，对闲置土地范围有了明确性的标准，修订标准认为以下工程量不达标者也属闲置用地：已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的。以工程实际施工量为认定标准，算是卡到了问题核心。

  土地资源作为房地产开发最重要的“原材料”，也作为地方政府取得财政收入最重要的“商品”，历来是被开发商和地方政府所看重的。在楼市行情好时，开发商能将土地成本通过房价向消费者转移，政府对土地开的价再高，开发商也会毫不犹豫拿下，同时为了保证现金流的流动，开发商也会加快土地开发。但在房价下行时，也是为了保证资金链不断裂，开发商在拿地上会比较收敛，同时土地开发上也是会停滞，将土地闲置等待下一波房价行情的到来。

  同时，资本市场对开发上市公司的评价标准体系的不科学，也让开发商有囤地的冲动。在资本市场，资本市场对别的行业的评价，一般是通过销售额和利润派生的指标去评价，但资本市场对房地产公司除了销售额、利润、税收指标以外，还有一个比这三个指标还要重要的指标，就是土地储备。从某种意义上来说，开发企业储备土地的多少决定开发企业的受资本市场的追捧程度和市值。而这就可以解释，为什么国家宏观调控这么久，中小企业受资金链的压力纷纷将自身土地储备纳了“投名状”，纷纷投入上市公司的怀抱。

  从开发企业角度上看，土地不流动，没有销售回款，但依然能从资本市场获利。从土地管理的角度，土地闲置，土地市场不流动，一方面，因商品供应不足，无论政府在开发终端市场如何调控，房价下行空间和力度总是不大，政府公信力在下滑；另一方面，在税收方面的损失也是让地方政府无法容忍的。闲置土地无偿收回，可以增加一级市场的活跃度，推动加快土地的使用和流动，让整个房地产市场生态链平稳发展。