保障房牵引房地产软着路

    随着限购和限贷政策的全面正式执行，房地产市场调控立竿见影，商品房市场，无论是成交量还是成交价格都进入一个下行的渠道。

    国家统计局11日公布的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。同时摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）的房屋销售量较今年1月下降45％。一线城市商品房成交量大幅下滑是全国楼市现状的一个缩影，3月份，限购令在全国二三线城市的全面执行，全国商品房市场成交量将出现大幅下滑。

    开发商能否扛得住成交量的下滑，关键是看其资金压力。国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。自筹资金比例上调，说明开发商资金日趋紧张。银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。而成交量的下滑和项目销售回款慢与开发商提高自身资金的矛盾会越来越大。

    限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段。如果限购持续延续，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，房地产企业将重新开始洗牌。

    限购和限贷使得商品房市场投资价值大为缩水，固定资产投资的低迷，由此引发相关产业链“一夜回到解放前”。中国房地产市场不得不面对硬着陆的危险。而保障房建设将是牵引房地产市场软着陆的引擎。

    随着两会对保障性住房前所未有的关注，今年1000万保障性住房，未来将新建3600万套保障房的死任务，将保证房地产市场投资规模的快速增加。对地方保障性住房的严厉问责，固定资产的投资不会出现明显下降。虽然商品房投资价值随着宏观调控会逐渐下跌，且引发固定资产投资的下滑，但保障性住房建设将拉动整个相关产业链的稳步前进。

    商品房市场的降温，可能会引发房地产市场硬着陆；而保障性住房建设的保证，将牵引房地产市场软着陆。