润物： 拿地首付不低于50%新政误导购房者

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

   看到这则新闻几乎所有的媒体和专家在解读时都认为这是对开发商、对囤地和炒地是一个重击。从而衍生联想是对中央开始对房地产市场开始打击，对高房价开始抑制。从表面上看，这是对开发商的拿地的一个规定和限制。实际呢？

  中央政府的执行力一直让世人失望，调控房地产市场的文件出来一个有一个，但真正能够依法执行有多少呢？“90/70”政策不了了之，“两年不开发的土地政府将收回”也形同虚设。太多的调控政策仅存在于文件至上，而无法落到实际行动。中央政府文件的信用透支殆尽，出台的文件形同废纸。让开发商和地方政府将中央政府的文件仅作为一个大的方向标，而面对实际情况时，总有变通的对策，拿地首付不超过50%，吓唬而言。开发商该欠还是会欠，利益驱动地方政府也不会怎么着。

  现在出台如此政策来打击囤地，按当前的情况已经迟了，没有了实际的意义。市场好转，天量信贷，开发商的融资渠道多种多样。拿地的资本对于开发商来说不是问题。只要你能搞到地，资本市场、银行和民间融资公司、国际资本像苍蝇一样扑向开发商，拿地的钱不是问题，问题是开发商想什么给政府这笔钱而已。

  习惯了政策反复的开发商不会因为这个政策，拿地的信心和勇敢受到任何打击。相反地，个、靠着政策吃饭的购房者对任何一个调控政策都会在自身眼中无限放大，拿地首付不低于50%不会让开发商对未来预期产生任何的动摇，购房者却再次会认为新的调整周期到来，如果是这样，购房者真正被误导。

  政策无法真正调整供需市场的预期，无法在产品成交市场上形成房价下跌的预期，仅通过对囤地部分政策来影响整个房市各方主体的预期是不够的。处于强势的开发商下有对策，而弱势的购房者则可能再次错误判断，影响自身购房，得不偿失。

  政策的出台，应该打击购房者的预期开始，而不是开发商在土地市场上的预期。购房者不买房，开发商拿敢囤地。政府的本末倒置地出台政策，又是一次成功的“屁股决定脑袋”决策。