谈建房成本与房价的关系

文∕陈涛

读了《人民日报海外版》2013年8月19日标题为《随着建房成本下降未来房价必降》的文章，我不敢苟同文章的观点，今特提出自己的分析与 杨亚军先生商榷。

文章分析了手机价格降低的原因，“比如手机，上世纪八九十年代在我国刚刚出现，那时叫‘大哥大’，能卖到两万多元。而现在手机的款式更新颖、功能更多却比当初的‘大哥大’便宜了很多，原因就是社会劳动生产率的提高，生产手机的成本降低，手机价格随着价值量的降低而下降”，并以手机价格与商品房价格来作比较，得出未来商品房价格必降的结论：“商品房的生产同样如此，随着科技的发展和社会劳动生产率的提高，建房的成本也会下降，商品房的价格必然成下降趋势。”

我认为，商品房价格不能与手机价格相比较，更不能以手机降价推理出商品房必然降价的结论，原因有：

第一，商品房价格构成与手机的价格构成有本质的区别。

我们都知道，商品房价格由土地成本、税费成本与建安成本三大块组成，而其中土地费用与各项税费占商品房价格的大部分，建安成本只占一小部分。商品房不是高科技产品，其建造主要还是靠人工，在人工工资不断攀升的情况下，降低建造成本本就不是那么容易。更何况，在土地费用与各项税费支出占房屋开发费用支出主要部分情形下，那么仅仅降低建安成本又能有多大的空间呢？

而手机价格呢？据透露，智能手机的硬件清单中，处理器和屏幕的售价最高，往往会占总成本一半以上，占第三的是闪存，闪存容量越大，成本就会越高。显然，随着科技的进步，新产品的不断问世，社会劳动生产率的提高，处理器、屏幕、闪存的价格一定会降低，那么，手机的价格也必然会下降。

第二，商品房与手机的自然属性有着本质的区别。

商品房既是消费品又是投资品，既有住房的功能，又有投资属性，具有保值增值的作用，并不会随着科学的发展而改变其投资属性。那么，既然有投资属性，就不仅仅是建造成本一个因素能够左右其价格的。

而手机呢？纯粹是消费品，是高科技产品，而且有从特殊品到选购品，再到便利品的消费趋势，有从需用消费品向普通消费品过度的消费特点。那么，手机慢慢降价、逐渐普及，也是一个发展的过程，正是科技发展的例证。

既然建造房子的成本只占房价很少的部分，就不能断定建房成本下降房价就一定会下降；既然具有投资属性，就不能撇开供求关系的影响；既然中心城市集中了大部分优势资源，就不能阻挡人们进入中心城市的步伐；既然货币一直在超发，物价一直在上涨，就不能指责人们投资的热情……

我不禁想要问一问杨亚军先生：你说房价的上涨，是因为房子成本的提高，是因为供求关系的影响，是因为炒房族恶意炒作和开发商哄抬房价。那么，你又凭什么能断定未来建房成本不会上升？你又凭什么能断定未来供求关系会改善呢？

土地出让制度不改革，地方土地财政依赖不打破，税费结构不改善，货币超发情况不改变，要降低房价，不过是人们的一种愿望而已。

2013年8月22日