“限利令”真能调控房价吗？

文/陈涛

10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

陕西省住建厅的一纸“限利令”，再次将房地产调控引向新的角度，再次吸引了全国人们兴奋的眼球，再次搅动了“商品房利润几何”的一江春水。但是，我却有一个很大的疑问：“限利令”真能调控房价吗？

有媒体就已经说了：耐人寻味的是，这一媒体眼中的“全国首个限利政策”，却一边倒地遭遇“执行难”质疑。“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率，是政策有效实施的‘起点’。但目前，不同商品房的成本构成差异太大，一些说不清、道不明的‘灰色成本’，更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启在接受中国青年报采访时表示。受访房产界专家均认为，不破解成本之谜，陕西“限利令”将举步维艰。而在解谜过程中，“政府的角色尤为关键”。（2012年10月25日《中国青年报》）

在已经施行了“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”等等楼市调控政策的今天，又出笼了这样一个“限利”政策，政府想要控制住房价的心情可想而知，想要取悦于民的心情可想而知，想要让老百姓能买得起的心情可想而知。可是，市场经济是以市场经济规律为前提的，而不是以心情的迫切为前提的。不要说，一些能够明白测算出利润率的工业行业都无法限制住企业的合理利润率，更不要说去控制本就难以“合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率”了。

我绝没有为开发企业暴利辩护的意思，因为国务院早在1993年就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部也在1995年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对房地产中的土地增值税清算作了很具体的规定。更为难得的是，为了加强房地产调控，国家税务总局于二○○六年十二月二十八日发出了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确自2007年2月1日起执行。《土地增值税暂行条例》已经对房地产开发所取得的增值额及扣除项目进行了详细的规定，为开发成本及利润的计算提供了科学的依据，只要各地方认真执行了，还怕开发商有暴利吗？

我所不能明白的是，自2007年2月1日至今，没有哪个地方哪级政府认真进行过真正意义上的土地增值税清算，更不要说严格执行《土地增值税暂行条例》了。在这样的条件下，大家再说开发商暴利是不是有点过了？

如今，又来了一个所谓的“限利”政策，就能算得清开发商的成本了？就能算得清开发项目的利润率了？就能调控住房价了？

一个国家法令法规都管不住的利润率，你陕西省住建厅及物价局的一个文件就能管住了？

说到底，我们国家不是少了法律法规，不是少了运行规则，而是少了执行力度，而是少了认真精神！

2012年10月25日