租售比真的是检验房价的唯一标准吗？

文/陈涛

最近，租售比成了一个悄名词，每逢说到房地产都要说到它，每逢说到房价都要说到它，每逢遇到有争论都要引用它。

那么租售比到底是什么呢？我查资料得知：

租售比：是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是低于1∶200还是高于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。

诚然，租售比在一定程度了反映了房地产市场的运行状况，在一定程度上说明了房产的投资潜力状况，但也并不是绝对的。

有的人喜欢套用国际规律，说话的口气也很拽，动辄“唯一”、“绝对”。刚读到一篇博客文章：《租售比是检验房价的唯一标准！》，我却觉得有一些话要说。为什么呢？作者说的太绝对了！因为，第一，你没有考虑自住的情况。如果你要结婚了，如果你父母要来住了，如果你不得不买房了，你会去参考当时当地房产的租金高低吗？除非你不要房子住。第二，你所依据的是静态的指标。没有考虑房产的升值因素，没有考虑利率的变化，没有考虑通货膨胀的影响，没有考虑人们收入的增加。试想想，如果你买了房子后，房价每年以10%左右的速度上升，你还会认为亏了吗？如果收入增加了，货币贬值了，房价上涨了，你还能以原来的价格买到那套房子吗？

租售比真的是判断房产炒作程度的试金石吗？也不是绝对的。

对于租售比的分析，我认为还是有值得商榷的地方的。因为中国的国情决定了租售比不能十分客观全面地反映房地产的炒作程度。第一，中国人喜欢拥有自己的一套住房，不喜欢租房子住。说面子情结也好，说归属感也罢，说成就感也行，总之想买房子住。没有自己的房子，就会觉得是客居，是异乡，是漂泊。所以，结婚要买房，换地方工作要买房，儿女大了要买房，条件好了还要到外地买房度假。前段时间，有人说岳母娘推高了房价，虽是笑谈却也并非全无道理。第二，真正的打工者即使要租房也会租住城乡结合部那些私人的房子，配套不全也无所谓，反正还在创业阶段，房租低廉才是根本。因此，城区那些成套的住房就只有够条件租住的部分白领租住了，再一些的有钱白领就会自己买房了。这样，城市的房屋租金标准就怎么也高不起来了。第三，中国的经济正处在高速发展的阶段，有些方面会偏离原来的轨道，或左或右，或高或低，要等到发展稳定了，自然会回归价值的。租售比的解释里不也说“国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的”吗？

设想一下，如果中国人改变了居住观念，大家都认为租房住划得来，大家都不以租房住为丑，大家都能接受结婚不一定要拥有自己的住房，那么房屋租金是不是会提高呢？

租售比本就是由租金与房价两个变量数字而构成，房价降低租金不变时租售比一定变小，租金推高房价不变时租售比一定变小。那么，我们为什么就一定要咬定只能房价降低不能租金推高呢？如果真如有些人所说，房价还要大降特降，而我国目前通货膨胀的预期又如此强烈，那么就是说众皆上涨房独跌，将会是一种什么局面呢？

我还是赞同潘石屹先生在文章《“租售比”是衡量房地产市场最重要的指标》里说的：“租售比”、“租价比”叫法不同，但与租金回报率、股票的市盈率一样，都是市场上用来衡量投资回报率的指标。“租售比”是衡量房地产市场中最重要的指标。

租售比，不管是现在还是将来，都不是检验房价的唯一指标。

2010年4月4日