控制房价的根本方法：取消土地招拍挂

文/陈涛

“两会”结束后的第一天，北京就拍出了新的“地王”，好象是对政府调控房地产政策的藐视，又好象是对政府工作报告的诠释。

那么，在老百姓一片怨言之声中，在政府房地产调控政策频繁推出的大背景下，为什么各地还是“地王”频出，“捷报”频传呢？

其实，说到底也就是如下几个原因：第一，土地的招拍挂政策让土地增值成为可能，让房价上涨成为必然，使开发企业有利润可赚，也让投资房地产的炒客有利可图；第二，竟相争当“地王”的房地产公司，特别是国企“醉翁之意不在酒”，拍地不一定是为了开发，而是为了周边土地的升值，周边楼盘的好卖，而是为了企业资产的增值，报表的好看；第三，当“地王”既显示了企业的实力，也增加了企业的名气，无异于做了一次大型广告，引起了一次轰动效应。

房价为什么会持续上涨呢？房屋的建造成本涨幅有限，企业的营运管理成本提高有限，国家的税收政策也已经稳定，那么房价的涨幅最主要就在于土地的升值了。土地本是国家的，即使是有增值也应该是国家的，可是为什么有的人买了房产就能大幅增值赚入腰包呢？因为随着经济的发展房价的升高，已有的房产自然是增值的；因为随着招拍挂地价的上涨，比价效应引起周边的地价上涨；地价的上涨又反过来促进房价的上张，如此循环往复，乃至无穷。

有的人将房价的上涨归罪于不良的开发商，有的人将房价的上涨归罪于炒房的投资客，有的人将房价的上涨归罪于我国的城市化进程，有的人将房价的上涨归罪于国人的居住观念，有的人将房价的上涨归罪于政府的高税制等等。这些原因说得也对，但是没有说到根本上。

我认为：房价上涨最根本的原因就在于土地招拍挂制度。

设想一下，如果没有土地招拍挂，土地的价格由国家来制定一个数额，那么房地产的成本就基本上固定了，房价的构成不是很透明很公开了吗？

是的，一个问题解决了，另一个问题又来了：位置好的地，大家都想要，你又不让招拍挂，那怎么办呢？我说，可以采取另一种竞争的方式：比如方案竟标（设计方案、规划方案、安置方案等），比如利润率竟标，比如开发周期竟标等等。真到了那时，没有土地位置的优劣，没有土地增值的暴利，没有暗箱操作的嫌疑，房地产开发企业的利润率都趋于平衡，也即达到经济学家说的社会平均利润率。没有了白热化的土地竞争，没有房价的快速上涨，没有炒房的投资客，不是很好吗？

当然，这其中还有一个商品房销售价格的问题，位置好的开发商一定会提高售价，位置差的开发商一定会降低售价。这完全可以用税收杠杆来平衡：对企业销售价格高于市场平均价的，征收高额增值税；要想住到好位置的房子，每年要缴纳数额比较大的土地使用税。

以上只是我个人的一点看法，不当之处，敬请各位批评。

2010年3月18日