房地产：只是中期调整

文/陈涛

    在国家和地方政府相继出台了一系列应对全球金融海啸提振国民经济的政策之时，在各种媒体舆论一派唱空声里，在全国老百姓的一片不满之声中，房地产市场到底该怎么走呢？

    有说要让房地产再大跌几年的，有让房价还大跌30%—50%的，甚至还有的人说“晚两年买房省十年打拼”。这些，给本已陷入困境的房地产市场增加了观望情结。

    那么，中国房地产繁荣发展周期是不是已经走到头了呢？

    今天，我有幸读到了王洪卫教授的观点，觉得更为符合中国目前的经济形势，更加显得客观与理性。

    2008年12月27日下午，在2008南京地产年会上，上海财经大学副校长王洪卫教授认为：金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整，有人认为是严冬来了，我不赞成这个观点，我认为是一个中期的调整。

    王洪卫认为，由美国次贷危机引发的全球金融海啸的产生跟1991-1992年日本经济危机的产生属于一种情况，导火线则在于房地产抵押系数太高。90年代前后日本房地产抵押系数的升高直接导致了1991-1992年日本房地产下跌了30%~40%。美国亦是如此。“这个背景中国不存在。”

    同时，美国将次级债证券化的情况在中国也不存在。“我们国家证券化还未推广，美国由房地产下跌引起的金融海啸的前提在中国不存在。”王洪卫强调，从时间上来看，去年和今年5月份广东、深圳、上海、北京等主流城市房地产开始下调时，金融海啸还没有产生。

    在房地产调整只是中期调整的判断下，王洪卫认为目前需求大于供应的总体情况没有改变，房地产的发展前景依然乐观。“日本50年代房地产开始上涨，1991年才开始下跌，香港1956年开始涨，1997年开始下跌，都经历了30多年，我们需求大于供应的局面没有改变，住房供需没有平衡，在供需总的情况没有改变的情况下，这不是严冬。”

    既然房地产市场总的趋势没有改变，既然房地产业发展前景依然乐观，那么现在房地产市场低迷，原因不完全在没有市场需求，而在于没有投资信心。

    房地产救市不是救价，而是要救市场信心，救市场需求。价格最终应该由市场决定，政府不应该直接干预价格。我认为救市关键是让房地产市场活跃起来，让我们投资者、房地产商、消费者都对这个市场有信心。

    目前国内的经济形势，主要原因不是国际金融危机，不也是外贸下降和热钱外流，而是充斥于全国的各种悲观信息和由此而来的信心危机。

    “沧海横流，方显出英雄本色”，危机既是挑战，也是机遇。

    这次中期调整，给各级政府上了一堂难得的政治课，也给房地产开发企业上了一堂生动的经济课。

    这次中期调整，更给房地产业一次重新洗牌的机会，给房地产开发企业一次调整产业结构的良机。

2008年12月28日