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房地产业即将走出困境
文/陈涛
据《中国经济周刊》4月14日报道：“北京3月份的商品房预售登记套数为10912套，其中商品住宅预售登记套数为8574套，与去年同期相比，分别下降了34.4%和43.4%。而根据最新发布的权威统计数据，今年1至2月，北京市新建住宅销售价格指数，2月份涨幅比上月回落0.7个百分点，住宅销售价格涨幅首次出现回落迹象。”
“为什么在北京住宅销售价格涨幅首次出现回落迹象的情况下，期房销售数量却也大幅下滑？而与此同时，现房销售势头却见旺？4月8日，素有‘京城地产红人’之称的北京鹏润房地产有限责任公司国美第一城总经理、北京中联亚国际会展中心有限公司明天第一城总经理陈云峰，在接受《中国经济周刊》记者专访时表示，‘2008年北京房价将呈现箱体调整，全年预计会下调5%，不会大涨也不会大跌。’”
“尽管3月份北京期房的销售数据同比未有改善，但现房销售却明显升温，购房人更多地将目光投向现房。据记者了解，三月份北京现房网上签约面积与现房住宅网上签约面积与去年同期相比分别上涨了35.31%与12.45%；现房网上签约套数与现房住宅网上签约套数则分别同比增长了36.05%与15.27%。可见，现房销售状态不错。”
“之所以发生期房与现房销售冷热不均的情况，可能主要在于现房更多的反映了自住等刚性需求。虽然北京3月份的期房住宅成交量和去年高位相比还存在比较大的差距，但是如果扣除掉2月份，3月份的成交量也已经止住了从去年11月份以来连续三个月的大幅下滑，基本表明北京市场已初步走出冰冻。”
关于房价的波动及市场观望气氛的出现，陈云峰向《中国经济周刊》分析道：“一方面是受到全球经济的影响，美国次贷危机波及其他国家，当然也包括中国的经济，而大规模的涨价随时可能引发新一轮的经济危机，政府在这方面加大了宏观调控的力度。而治理通货膨胀必然伤及房地产。随着而来的是国家对地产行业一系列的宏观调控，包括对购买第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，都在一定程度上改变了人们对于房市的预期，持观望的态度。”
然而，随着国家GDP的增长、城市化水平的提高，人们生活的改善、经济收入的提高，住房刚性需求依然强烈，未来房地产市场走势依然坚挺，2008年房价将保持现有价位有少许波动。
曾经推出“薄利多销、现金为王”理论为鹏润地产创造销售奇迹的陈云峰对未来北京房地产市场充满信心，“中国经济增长的基本面没有变化，8%的GDP拉动内需高速增长。加之我国的城市化进程，不单是北京，全国范围内的住房需求也十分旺盛。还有一个更重要的原因，就是土地供应越来越少，而拆迁难度越来越难，拆迁的土地成本提高了，房价不可能跌破成本价。”
我则倾向于谨慎的乐观，认为目前的观望期是暂时的，市场双方在年中结束观望后楼价将重新平稳上涨。在五、六月，仍将有更多的楼盘促销与降价，在楼市不约而同的放量与降价中，楼市的底部也将渐渐浮出水面。英联国际的研究报告就认为，在银根、地根双重紧缩的背景下，2007年末一线城市持续的量价齐跌局面以及市场浓厚的观望情绪将一直持续至今年年中，直至房价告别只涨不跌，回归价值。在调整期结束后，一线城市巨大的需求在理性的市场中重新释放，房价也将在年底趋于稳定。
当然，保障性住房的建设将对商品房的发展产生较深远的影响，面临的形势会更加严峻。房企将如何定义自身在未来市场格局中的定位，如何调整开发计划和战略节奏，在未来保障性住房大量上市的局面下，如何提高产品的性价比来赢得生存空间，是未来一段时间内关系到房企发展前景的重要一关。政府的信贷政策、消费者态度、通货膨胀以及全球经济变化都可能对房地产市场造成重要影响，很难精确预期。但是，这并不耽误我们作长远判断：房地产企业需要寻找新的经济增长点。
未来未必是大型房地产企业垄断的天下，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生就认为，“越是在低迷的时候，越会出新意。未来不一定要去圈地、圈钱，也有可能出草根英雄。”
所以，房地产的发展要靠自身的良性互动。房地产业即将走出困境，但是也面临重新洗牌的局面，只有不断探索，趋于理性，寻找新的经济增长点，才是唯一出路。
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