试论房地产开发企业的素质

    [提要]本文试从房地产开发企业的现状及应对措施方面，对房地产开发企业的政治素质、决策素质、经济素质、技术素质、文化素质、团队素质作简单的论述，以期能给人们有所启发。

    “素质”一词包含有三种意义：1、人的生理上的原来的特点；2、事物本来的性质；3、完成某类活动所必须的基本条件。本文所说房地产开发企业的素质是指完成房地产开发所必须的基本条件。

    房地产开发企业素质的高低，直接影响着房地产开发企业的业绩、形象和发展前景，也影响着整个房地产业的前途，特别是我国加入WTO以后，房地产业面临更大的冲击。所以我们应该把提高房地产开发企业的素质提到战略的高度来考虑、重视、培养和引导房地产开发企业，使其步入良性循环的轨道。

    目前，我国房地产开发企业应具有政治素质、决策素质、经济素质、技术素质、文化素质、团队素质等，才能更好地完成各类开发任务，并不断发展壮大。

    一、政治素质

    现代企业管理赚钱不是唯一的目的，同时也要顾及社会效益，所以要具有良好的政治素质。现在有的开发企业采取歪门邪道搞地皮、搞工程，或偷税漏税，但最终要受到法律的制裁、市场的唾弃。

    房地产开发企业的政治素质应表现在：

    1、服务意识

    房地产开发企业是为社会服务的，应该具有良好的服务意识。具体表现在：开发的房屋、道路等都是为社会大众所需的，要有“一切为用户着想”的观念；售后服务是房地产业的一个重要环节，必须做好；建设出人们满意的环境、户型是房地产开发企业的最终目的。

    2、守法观念

    房地产开发企业应有牢固的守法观念，才能健康发展。社会主义市场经济说到底是以法律为前提、市场调节的经济，要抛开一切诸如人情、面子、权力等等观念。具体来说应遵守国家有关税法、建设方面的法律法规，建筑设计、建筑施工方面的规范、技术标准，地方性的各种法律规范；正确处理好国家、企业和员工三者之间的利益关系。

    3、善于管理

    我国的企业存在着不善于管理的通病：往往创业初期能够艰苦奋斗，努力发展；原始资本积累完成后，就开始挥霍浪费，不思进取和发展；吃“老本”吃不了多久，企业就会垮了。所以我们的房地产开发企业应有清醒的头脑，勇于开拓创新，善于管理现代化的企业，不应躺在过去的业绩上面沾沾自喜，而应使企业不断发展壮大。

    二、决策素质

    科学的决策是现代化企业应具备的基本素质。我国房地产开发企业在决策方面是薄弱环节。现在有的开发企业由于前期可行性研究深度不够，决策不科学，造成项目开发后不赚钱甚至亏本的现象；有的开发企业由于对投资环境分析不够，项目开工后受到多方阻碍以致停工，影响工程顺利进行，造成被动局面；有的开发企业仅凭领导一句话就上马一个项目，未作任何调查研究，开工后发现地质情况复杂，不适宜建造高层建筑或大型住宅小区，使公司遭受了巨大的损失。

    科学决策表现在几个方面：

    1、房地产开发企业应拥有高智能的决策智囊团，充当企业领导的参谋和顾问。这些顾问应当是具有丰富经验的政策、法律、策划、技术、经济方面的专家。

    2、房地产开发企业应建立重大决策研究制度。任何一个投资项目的决策必须经过市场分析、可行性研究、经济核算、技术分析、环境分析、人文地理景观分析等等环节，经过智囊团成员集体讨论，再作出决定。

    3、切实执行决策结果。任何一个项目决策一旦确定，就要严格执行，不能因某位领导的个人意见而随意更改。当然如果市场情况有变化，则应再行研究决策。

    三、经济素质

    任何企业都是以获取利益为目的，不产生经济效益的企业不是一个好企业，也会被市场所抛弃。因此房地产开发企业的经济素质尤为重要。比如有一个开发企业投资了一个住宅项目，建筑预算是100万元，但完工后结算却达到了200万元，其中并未增加变更项目、提高装饰标准，而是因为企业有人徇私舞弊多搞了许多经济签证，使企业蒙受了巨大的损失，最后导致了破产。

    房地产开发企业应具有的经济素质表现在：

    1、要有一系列经济方面的人才。企业应有经济师、造价师、会计师、预算员等一大批经济类人才，并且赋予其权责。

    2、要有一整套的经济签证、核算制度。比如经济签证必须要二人以上同时签署，并且经领导审阅同意；结算要严格把关，层层审核。

    3、要有完整的合同管理制度。合同的签订必须经过法律、经济、技术方面专家的讨论研究，预防施工方索赔的发生；履行合同过程中要及时检查合同执行情况，防止偏差，发现机会即向施工方提出索赔。

    4、要有预算预警机制。项目预算一旦确定不得随意变更，超过预算的子项需研究解决方案，认真解决。如确需超预算，则要公司决策层讨论通过，确保项目完成。

    四、技术素质

    科学技术是第一生产力，任何企业离开了技术就难以在市场的大潮中生存。现在有的房地产开发企业技术素质低，对工程施工监管不严，造成工程质量低劣，住户投诉增加，影响了企业的信誉，使企业蒙受损失；有的房地产开发企业技术素质低，在委托设计时，没有提出技术要求，往往在施工时这里改动那里变更，让设计单位很反感，最终施工出来的产品被改成了“四不象”，失去了原设计的整体效果。

    房地产开发企业的技术素质的提高，表现在以下几个方面：

    1、要有以总工程师为首的一班技术人员，建立技术队伍，并保持技术人才的相对稳定。

    2、在项目的决策、合同签订、委托勘察设计、施工、竣工验收阶段，应充分发挥技术人员的作用，并由技术专家提出具体的技术要求。

    3、在选择施工队伍时应充分听取总工程师的意见。

    五、文化素质

    这里说的文化素质包括了企业人员的文化素质及企业文化素质。企业所有人员的文化素质高，企业就有生命力，有发展潜力。现在有的房地产开发企业人员参差不齐，缺乏策划、经济、营销、法律、技术方面的人才，甚至有的员工不会使用电脑；有的房地产开发企业没有形成一种企业文化，一种企业品牌，在社会上知名度不高，社会效益不高，经济效益就也不会更高了。

    房地产开发企业要加强文化素质方面的工作，要做到以下几点：

    1、首先必须引进人才，特别是一专多能的复合型人才。重点引进企业缺乏的经济、法律、技术、决策人才。因为房地产业本来就是一门综合性的学科，它包含了决策、经济、营销、技术等方面的工作。

    2、鼓励在职员工自学成才，参加各种培训，提高文化素质。在职人员的继续教育是员工学习、技术更新的一种很好的形式。

    3、要树立房地产业的品牌形象，重视企业文化建设。在市场经济的大环境下，品牌效应就是经济效益，品牌就是效益。企业应多组织一些宣传活动，扩大知名度，象我国的“万科”等房地产品牌是成功的典范。

    六、团队素质

    团队素质是近几年提出来的一种观念，即要所有员工具有团队精神，团结协作的精神。过去我国人们给人一种“窝里斗”的印象，所以消耗了很大一部分的精力在相互较劲上，浪费了人们的聪明才智、热情精神。

    要使房地产开发企业的团队素质提高，表现在以下几方面：

    1、企业要创造良好的工作、学习、生活环境，领导带头创造环境。在一个宽松、舒适的环境里工作，效益要好得多，人们的精神面貌都要好得多。

    2、要培养员工一种团队精神。办任何事情都要团结协作，不允许有分裂言论、事件发生。

    3、领导要和员工打成一片，关心员工的工作、学习、生活。比如鼓励员工学习，学习成绩突出者给予奖励，员工的生日给予假期，工作业绩突出或对公司有贡献者给予奖励，奖励要物资奖励与精神奖励相结合。