华侨城2007年年度股东大会记要

时间：2008年3月28日星期五

地点：深圳华侨城洲际酒店

管理层：刘平春董事长（简称刘）、董亚平监事长（简称董）、姚军总裁、李克辉董事会秘书等管理层

股东大会议题：

股东大会主要讨论公司2007年的经营状况、利润分配、修订公司章程等方案。

股东和管理层交流记要：

问：公司的年报披露主营资产整体上市不确定和公司去年10月披露的主营资产整体上市公告不一致，能否解释？公司的大小非减持的比例？

董：对于主营资产整体上市我解释一下，您所讲的不确定的那一段可能是“会计师事务所聘请费用”这一段。我们在股改时已经承诺在适当的时候推出。去年10月16日我们公布了把地产60％的股权、酒店80％的股权、香港公司100%的股权全部注入华控，我们把地产、酒店、纸包装全部注入上市公司，符合公司做大做强的想法。现在确实时间不定，集团整体上市办正在加紧准备公司，因为注入资产评估的时间在3月底到4月上旬，会计师事务所的审计量不能定，所以费用也不能定。另外还要经过国资委的审批，董事会的批准、股东大会的审议批准、证监会的批准等程序。我们去年11月开临时股东会时已经说了要到今年的8－10月份，这个时间不会变。

对于大股东股份减持，大家不用担心。国资委有严格要求，央企在股改后，大股东的持股比例不能低于45％，我们现在持股比例只有47％多点，我们这两个多点也不会减持。不知道大家记不记得，前四年证监会允许大股东增持2％的股份，有效期只有一年，虽然已经作废了，但是大股东还是在准备在适当的时候、适当的价格增持到国家法定要求的51％的比例。

问：想了解公司在泰州项目的进展？

董：泰州一期投入了3.8亿，泰州项目分为三个板块，生态体育公园、江南水乡的商业街区、主题公园。将于2008年4月5日开园，一期工程进行了1年10个月，我们不是不开园，而是要慢慢开，开好园。大家放心，我们会赚钱的。

问：云南华侨城的开发模式？

刘：云南华侨城的开发模式类似于深圳的东部华侨城。

问：集团和国旅的合作能否讲的细致些？

刘：和国旅合作是集团层面。集团作为国旅整体上市时的发起人之一，今天已经上报国家工商总局审批。

问：公司今年的投资者关系管理由被动转为主动，我和家人朋友持有几十万股，而且是长期持有，可公司从来没有和我联系过？

刘：对于投资者关系我们做的不够好，今年我们董秘处一直在统计我们长期投资者名单，今年会和这些长期股东进行联系，这件事情做的有些晚了，请大家见谅。我们的持股这些年一直是机构大量持有，机构持股比例占到70%以上，我们有些忽略个人投资者。今年我们会改变。

问：未来十年公司主营收入中旅游和地产的比重，能否告知？

刘：未来十年我们的目标有点远，我们可以告诉大家我们最近的目标，五年左右，我们的游客量达到2000万人次/年，2000万人次/年的流量相当于奥兰多迪斯尼的客流、相当于两个东京迪斯尼的客流。2000万人次将达到世界级的旅游水平，意味着我们旅游边际利润的上升，旅游衍生品种的推出、原始设计的开发、专业的演艺公司的出现。公司主营中必须长中短相结合，地产是短期盈利项目，我们“旅游＋地产”的模式是我们的主营，我们的经营决定了我们是一个综合性发展的机制。

问：刚才对和国旅的合作没有明确，是否能更细致一点？

刘：国旅集团重组整体上市是国务院特批，没有走常规改制路线，央企的发起人必须是两家，而且必须是央企，今天已经上报国家工商总局了，可以告诉大家。集团的参股比例为15.8％，集团作为发起人，参与IPO的发行。这是集团的事情和A股公司没有任何关系，但是涉及到股份公司的大股东，从程序上需要披露，因此，我们刊登了一个公告。

问：公司整体上市的融资是公开增发还是非公开增发？

董：对于主营资产整体上市，不仅仅是您在关心，我们也在关心，华侨城的员工也在密切关注。整体上市的正式启动时间是在2007年11月，整体上市是将集团的优质资产注入到华控，整体上市有利于减少关联交易、提升集团企业的透明度，将公司整体资产纳入科学的发展轨道，体现出现代企业的制衡特点。我们将地产、酒店、纸包装都装入A股，也符合国资委要求――有条件的央企将主营资产整体上市，做大做强。我们装入的资产将推动华侨城A插上腾飞的翅膀，华侨城A将进入快速增长期。目前还在国资委审批阶段，在未获得批准时是不能公布是公募还是私募或者其他方式增发。发行还要考虑到市场状况，现在有人说股市是熊市，也有人说是低估。不出任何意外，顺利的话，我们将在2季度披露。如果市场发生变化、证监会不批、董事会不批等意外情况发生，将会延误。我们尽量不让出现波折，我们会及时披露进展情况。

问：公司的地产方面的增长不如万科、保利、招商地产等企业，公司如何提升增速？对于地产市场的判断，公司能否发表一下自己的观点？公司有无考虑兼并、重组其他地产公司？

刘：我先回答地产市场方面的判断，我们比较赞成国家部委的观点，对拐点论不认可。我国经济的快速发展、城市化、本币升值等因素并没有改变，这决定了在相当长一段时间地产的前景看好。

对于我们的地产的增长，我们认为还是增长比较快的，我们和其他公司的增长方式不一样，我们主要靠自己的规模扩张发展，没有借助兼并收购等方式。我们每年的增长率是符合稳健发展的策略。

我们希望整体上市后通过资本的手段来扩展地产的发展规模，以前我们只是权益投资，等到整体上市后，我们的地产公司进入资本市场后，我们会利用资本市场扩大地产的发展机会。

问：对于东方花园的重新规划，以及欢乐新干线对原来业主的影响？最近和业主的冲突如何解决，东方花园的会所十年才可以用，能否解释一下？

董：东方花园是经过深圳市政府、南山区批准，我们没有违建。我也住在东方花园，我把当年的我的购房合同拿出来仔细看了，对于绿地没有承诺。我也是业主，我们也会吸取教训，为什么会所十年才建成，我也有责任。对于部分业主的矛盾，市、区都派出了工作人员，我们也在努力和业主进行沟通。

东方花园新规划5.8万平米，会更华控带来好的业绩增长，一期批准的面积是2万平米。

问：华侨城去年在天津独立拍地，是否意味着公司地产发展战略会有变化？公司近期的目标是什么？

刘：过去我们的地产和旅游是相伴相生，“旅游＋地产”是我们的主要发展模式，以后在地产项目，我们也会从高端市场切入。我们的发展也必须符合国家的规定要求，国家对于小户型的倡导，企业适应国家要求是必然的选择，我们也在尝试独立于旅游的地产项目，这是短、平、快的投资，以后我们会考虑补充，不过是要在适当的时候。

董：“旅游＋地产”是侨城的核心竞争力，我们的发展必须符合政策、法律的规定。我们主要三种模式：主题旅游＋地产、生态旅游＋地产、工业旅游＋地产，我们的发展模式也受到了各地地方政府的重视。我们也必须按照市场法则去拿项目，比如成都项目就是我们按照市场法则拿地，当时成都的招拍挂有三个条件：55万的商业地产、投资12亿、大型主题公园，经过一个多月的挂牌，在前年十月，由我们华侨城摘得。对于地产我们也是高端和中端住宅相结合，成都地产项目中60％是中端地产。我们得投资项目各地都不一样，这样做是要实现科学合理回报。

问：08年公司房地产结算多少？公司的储备是多少？

刘：这可能要等到整体上市后，我们的土地储备、投资收益率都会作详细披露。到时候您再看如何。

问：公司07年年报28页披露公司的主要利润来自于东部华侨城，能否解释一下？

刘：我们持有华房只有40％的股权，华房的利润再高，我们也只能划归到投资收益。东部我们持股50％，是合并报表的，因此，东部的地产收入是纳入主营收入的。

我们再整体上市之时，我们会披露地产预期收益率。

调研结论：

本次股东大会主要总结07年公司的发展以及08年的展望。公司在年报中已经做了主营资产整体上市的计划。在本次股东大会，对于投资者关系方面公司也作出新的变化，公司的投资者关系管理纳入公司新的目标。（这是继万通地产之后第二家开始主动修改投资者关系管理的上市公司）

股东和管理层的交流意见主要集中在：整体上市的时间表、融资的方式；地产的发展、对公司利润的贡献；大股东减持；公司的未来发展目标。

管理层实施股权激励之后，公司管理层的利益和流通股东一致，公司的业绩快速增长将在整体上市后体现出来。

                                             翟敬勇

2008-3-30