【本周生活法律视点】如何理解关于住改商的一票否决制？

文/洛朗

最高人民法院２４日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于２００９年１０月１日起施行。

注：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共１９条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共１３条。

“最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。”最高人民法院有关负责人说，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性。

建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。因此，关于该事项所进行的立法活动历来受到人民群众的关注。】

本次司法解释,似乎有一些问题仍有待澄清。对于此次最高院颁布的上述的两部司法解释，媒体集中报道的是住改商的问题。比如,媒体关于此次司法解释的报道都称,住改商需要整栋楼的业主予以同意。山人认为，这可能存在理解偏差。

关于住改商的问题，在物权法第七十七条已进行了规定，只要遵循的是“住宅改为经营性用房需有利害关系业主同意 ”的原则。该条法律的具体内容为：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”但是，在司法实践却发现，不仅民众对该条法律的规定的理解存在异议，就连审判人员也存在不同的见解。比如，所谓有利害关系的业主，究竟是左邻右里还是仅限于同栋楼的呢？即对有利害关系的业主定义不确定。

因房屋“住改商”引发的纠纷较多，司法解释对此进一步作出规定：

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

第十一条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

综上可知，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

但是，山人认为该规定仍有待商榷：整栋楼的业主均为有利害关系的业主，这似乎有“一刀切”之嫌。众所周知，现在城市商品房均为高楼层建筑，住改商也大都发生在一楼层。因此，可想一楼层住改商往往影响的是上下楼层关系的住户。如果住在十几楼甚至更高的业主，因对一楼业主存在意见，如眼红一楼业主的小生意而行使其一票否决制，这是否有点权利扩张，甚至可谓依仗合法的外衣进行权利侵略？因此，该司法解释对该问题的规定仍有待廓清，或者地方法规仍应结合实际进行相应的补充及完善。

本文法律见解由本博法律顾问牧云（咨询联系方式：QQ354229890）提供。