2018年10月20日珠海特区报

钱夙伟

　　9月30日，福建省人大常委会会议表决通过了修订的《福建省物业管理条例》。该《条例》明年元旦起施行。《条例》第64条明确规定，物业管理区域规划设置的机动车位（车库）应当优先满足业主需要，不得出售给小区以外的单位和个人。这一规定，成为该《条例》的一大亮点。（10月19日《海峡导报》）

　　将小区停车位卖给“外人”，而且是“打包”出售，近日时有曝光，比如长沙有位女士豪掷600多万元，买下望城某小区133个车位。金华泰地·金水湾小区也有多达327个车位一下子被两人买走，无论是高价转租，还是炒买炒卖，都明显侵害了小区业主的权益。

　　地下车位分为人防车位和产权车位。人防车位产权不属于业主也不属于开发商，开发商只能租不能售。实际上，即便产权属于开发商的地下车位，卖给谁也不应由开发商说了算。依托房屋的开发建设，开发商才得以兴建地下停车场，皮之不存，毛将焉附？而且这也是按照规划强制配套建设的设施，应该属于小区的组成部分，即使产权属于开发商，但其权益应属小区全体业主。

　　为了保护业主的权益，2007年10月1日起实施的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。把车位售给“外人”，显然与“首先满足业主的需要”相悖，换言之，业主被剥夺了购买的权利，又何谈满足需要？

　　然而，尽管不合理，对于开发商的如此操作，业主怎样掣肘开发商，目前缺乏相关法规明确。显然，于地下停车场，相关法规的滞后显而易见。正因如此，如福建那样在物业管理条例中明令禁止把车位卖给“外人”，以制度的设计乃至立法来规范，势在必行。