时代造就房产商向商业地产转型
九十年代初、中期，在房地产开发前期阶段，上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有，在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的铂金地段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起，如香港广场、金钟广场、时代广场、恒隆广场、中信泰富、嘉里中心等。然而在当时业内国人的眼里，认为这些外资不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。与此同时，在九十年代与本世纪初，国内地产商凭借自己的人脉与土地资源优势，迅速在住宅地产领域快速扩张，完成了原始积累，从几百万至几千万的初始资金，一跃变为亿万乃至上百亿富商，一个个地产神话就此诞生。
然而到了当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制，形成了房地产企业要么向周边二三线城市勉强发展，要么转型。一些有前瞻性眼光的房产商在几年前就开始对商业地产进行持有经营，这样就逐步形成了商业地产运营。
那么房产商转型对商业地产的经营其优势之处表现在那些发面呢？
第一，使企业进一步持续发展。目前许多大型房地产企业都盼望上市，那么持有商业地产就使企业经营处于一种稳定的投资回报状态中，现金流不会大起大落，企业财务报表所显现的是一种稳健态势。从近几年一些内地房地产企业赴港上市的表现来看，公众投资者对房地产企业评判标准要么大量持有土地，如今年上半年上市的广东碧桂园，手头持有上千亩土地，上市首日就创下了中国首富的神话，最近《福布斯》2007年中国富豪榜显示，其26岁的女儿杨惠妍个人资产达160亿美元；要么看该企业是否持有商业不动产，如商铺商场，写字楼，酒店式公寓、宾馆酒店等经营性物业。
第二，使企业向多元化产业链发展。当前土地获得日益艰难，从近期上海的竞拍土地情况来看，土地争夺已到了白日化，每拿一块大一点土地就创造了一个新的地王。所以今后中、小房地产企业要想在上海等一线城市拿地更是艰难。另一方面，中国的房地产发展的将来，总会像西方国家一样会趋于饱和，房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业物业在短期来看，投资汇报率不显眼，但通过一段中长周期的持有，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。持有商业物业，对房产商经营角度来讲也扩大了产业链，不少房产商开始成立自己的商业经营管理公司、酒店管理公司及物业管理公司，担当起招商招租及日后的商业运营管理工作。
第三，使企业资产更有质量。持有商用物业，企业不需缴纳高昂的土地增值税，资产的含金量更高。商用物业通过良好的出租与经营，每年拥有良好的投资回报，又可以及时兑现现金流。企业通过资产评估，向银行融资商用物业经营性贷款，既可以扩大再生产，有不失资产其保值、增值。从中长期来看，人民币的进一步升值，有助于房价的不断上升，所以持有优质的商业物业不失为一种经营良策。
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