1、行业历史 

 房地产近17年数据 

 万科近九年数据 

 保利近九年数据 

 不方便截图，实际万科1993年至今，净利和营收只有一两次小幅度的负增长。保利则2006年至今营收和净利都是正增长。 2000年至今房地产行业年销售面积、年销售额、单价只有一两次小幅度的负增长，典型的量价齐升，年销售额17年涨了三十倍，因此房地产根本不是周期性行业，而是超级成长行业，万科和保利也是超级成长股。

 决定房价和成交的无非是供需，让我们看看未来供需的情况 

 2、供给 

 供给包括库存+新增土地 

 库存 

 库存持续走低，没有今年的相关图表，但最近几个月很多城市库存创新低。 

 土地供应 

 近七年全国土地成交数据

 一线城市住宅土地供应 

 二线省会城市土地供应 

 2013年至今全国土地成交持续走低，部分城市出现波动，但大趋势也是走低。今年开始租赁性和自持大幅增加，等于变相减少可售住宅土地供应。 

 3、需求 

 富人增加速度

 中产阶级数量 

人年增速在20%左右，中产阶级增速10%左右。最近一两年从旅游、白酒、汽车、保险、文化娱乐等行业的火爆可以看出，消费升级趋势明显。中国人有浓厚的买房情结，富起来第一选择就是住更好的房子，即使住着一千万的房子，有条件还是会买三四千万的房子。一二线城市供给持续减少，需求持续增加，臆想房价跌20、30%的同学可以死心了吧。 

 4、现在市场去化率 

 部分城市的去化率（来源：码农的Quant之路） 

 根据网友跟踪的融创楼盘，还是很多日光、秒光盘。其它龙头的去化率也比较高。 

 5、 市场集中度 

市场集中度快速提升是这轮房地产龙头爆发性增长的推动力，未来几年这个推动力仍会持续。

历史集中度数据 

 可以看出集中度提升的速度很快，而且是越来越快的趋势。 

 新增土地占有率 

 龙头企业新增土地占有率

 新增土地是未来市占率的先行指标，可以看到TOP15拿地市占率提升的斜率多么可怕，而TOP3新增土地建面达到恐怖的46%，而今年TOP市占率才14%左右。房地产全景数据都在这里了，结论自己下吧。

 

声明：本人管理的基金持有地产股