Question：

徽湖先生：您好！

购买了您的书《购房的一百个细节》，正在拜读，我现在有个购房的选项，想请您指点一二。我在近郊县有套住房，价值约250万，在远郊县有套住房，价值约150万。我小孩不到两岁，我原来没有想过买学区房事情，因为最近2年家事缠身，无暇考虑。最近偶然发现有的同事、同学都有买了学区房，而我的小孩是郊县户口，学区平平，我心有不甘。虽说很多人都是到小孩儿上学前1年才买学区房，但是我现在郊县的住房上下班交通不方便，所以我若买房也有改善的成分。我选择了一个中等的学区房，约400万，需要卖掉近郊住宅。我计划贷款100万，再自筹约50万，凑足400万。我家庭年收入大约30万。但是我有些纠结，就是我买了房，5年后孩子已经上学了。也就是，孩子基本就是这个学区了，我5年内不能换房否则税很重，20%。我的风险控制是以远郊房保证，远郊房这次不动它。如果遇到风险，以远郊房价值抵御我的贷款风险（这次并不用它抵押贷款）。

先生请问，我是按照目前方案只卖一套房，还是远郊房也一起卖掉买个更好的学区房（我买房需要自住因此有改善的需求，对房屋有宜居的要求）。8月也许是个入手的时机，第一在金九银十之前，第二很多人在观望10月的三中全会：然而我认为，从2007年开始，连续多年是生育高峰，2007年出生的小孩儿，恰好2013年入学，我怀疑2012年底开始的上涨，很大因素是学区推动（我没有数据纯属猜测）。若如此，房价应该还会再涨数年。虽然我现在的预计出手时间是在房价大涨了12个月之后，但是我并不后悔以前没有出手，因为我以前确实没有精力考虑。而且我预期学区房不会跌，虽然将来房产税可能导致房价稍跌几个月。

谢谢！

WangCheng

Answer：

你的信很长，有些还未说清楚，但基本能明白，我给你的建议如下：

1. 房价未来会不会涨，在北京没有疑问，涨是毋庸置疑的，尤其是好的学区房是二手房价格上涨的“领头羊”；

2. 5年前我就说过，学区房是年轻夫妻的存钱罐。这样的房子，不仅解决了孩子的上好学校问题，更可以把这个房子当作高利贷，如果有三个人在08年有100万，一个人选择存进银行、，一个人放高利贷，一个人买套学区房，现在笑的最开心的肯定是后者；

3. 过去几年里，学区房价格确实增长惊人，其利润超过高利贷是不争的事实。但时过境迁，如今的学区房已经是天价，针对你的现在的条件，包括你的收入，学区房购买有两个目的：一是解决孩子上学；二是作为家庭投资。当然学区房按照现在趋势价格依然会上涨；

4. 我的建议学区房买一个小的，不要把改善的目的混入其中，所以一个好学校旁边的一居室，哪怕40㎡就足够。越小的户型，将来无论出租或转手，都很容易，你若买一个大户型，动辄千万的房款谁买？若有千万，孩子早送出国上学了；

5. 小户型，购买压力不大，对于你们来讲，将远郊的房子卖掉皆可。当然如今学区房好像购买之后，需要落户两年孩子方能取得入学资格，希望你买之前查清楚。以上纯属个人建议，仅供参考。最后祝你生活幸福！