我有一哥们，可谓人精，从03年就开始炒房，当他的同龄人还在犹豫买不买房，买大还是买小时，这哥们已经成了千万富翁，当上了职业房东。每次喝酒聊天，这人精总是眉飞色舞的介绍自己的租房圣经。

确实，同地区的房子，别人一个月租3000，他能租4000。这其中究竟有何诀窍？原来这哥们每次租房子之前，在同一时间，把所有想租房的人集中到一起看房。这样在租房者眼里，这房子特别紧俏，这么多人来租，要不抓紧就没了。

最重要的是，在这十几拨租房客户里，混迹了2-3拨特殊客户，这些客户就是房东的“托儿”。他们在人群中大夸这个房子好，位置不错，而且装修不错，而且立马要掏钱下订。在“房托”的成功掩护下，这哥们每次都大获全胜。

开发商销售房子，通常委托代理公司。而且所有开发商都期望代理公司能卖出最高价。通常的做法是开发商制定一个销售底价，然后代理公司再次基础上加价出售，如果每平米多卖100元，那么代理公司除了得到应得的佣金之外，还有20-30元的溢价分成。

为了得到超额利润，代理公司往往想尽一切办法。于是在售楼处就出现了很多的房托，这些房托一般都是由业务员假扮，和售楼员一唱一和，售楼处同时播放着快节奏音乐，更搞的是售楼处最显眼处摆放着一台验钞机，财务人员手拿1万元现金现场点钞，并高喊“订房一套”。房托惟妙惟肖的表演，加上鼓动人心的音乐，往往让购房者失去理性而盲目下单。

在降息和降准备金率的春风下，近日楼市显现出一丝暖意，而土地市场更是春意盎然，广州北京等地地王不断出现。万柳地王，迫于调控的敏感期，加之身为共和国长子，央企很自觉的退出。但在对其他地块的争夺中，央企寸步不让。

今天我们不谈央企，只谈在大型旧宫的地块争夺中，某央企最终以40%溢价夺标，楼面地价接近1.6万元/㎡。面对如今惊人的高地价，很多人大惑不解，因为周边在售的几个项目价格也就和今天的地价相持平。

这几日，包括媒体、业内人士，还有购房者都不约而同的问我同一个问题，这么高的地价，将来他们如何赚钱，是不是以后大兴的房价会上涨到3万元一平米。这其实包括两个问题，房价会不会涨，这是第一个问题也是无须解答的问题。我早就说过，在现有体制下，房价如果不涨，他们就会完蛋。谁愿意让自己完蛋，除非他真的已经完蛋。

第二个问题就是央企为何敢高价拿地，其实这里面隐含了一个最大的问题，那就是地价为何能卖的这么高。其实作为土地贩子的地方政府，他们既然经营土地，从农民手里征得，然后卖给开发商，是绝对不能亏损的。所以这里面就蕴藏了一个大秘密。

在出卖土地之前，先和意向企业签订合同，合同中约定最低土地成交价，然后再现场竞拍中，意向企业争取最多次数的举牌，将土地溢价带到最高。不管最终是不是该签约企业中标，签约企业都有好处费的。如果中标了，按照合同约定，返还一定比例的土地出让金，这个比例各地不同。如果不中标，按照围标的标准支付费用。

说句通俗话，签约的开发商就是土地的“地托”。正是因为有了地托，土地价格才能不断上扬，其实很多时候，土地款返还之后，可能低于市场平均成交价，但开发商和购房者都被蒙在了鼓里，开发商踊跃拿地，购房者对房价的未来预期看涨。这情景对于土地贩子和与其勾结的开发商来说，这是人间最美的风景吗？

如果说职业房东找房托体现的是人性的狡黠或聪慧的话；那么售楼处的房托体现的是商人的奸诈和逐利的天性；那么地托就是利用专制的垄断赤裸裸的榨取老百姓的财富。前两者和后者相比，真正是小巫见大巫。