徽湖：

你好，我生活在北京，经常看你的博客，文中公正、客观、不偏不倚的观点让我心生敬佩，尤其你总能耐心回答读者的置业问题，也给了我很多启发。说说我的情况，结婚7年，孩子4岁，老公在中关村上班，我在东城某国家机关。孩子即将上小学，老人也希望过来一起住，婚后一直租房。所以买房迫在眉睫，近期也看了不少房子，但四环内的房子大多是小户型，而且很多是商业立项的。郊区的房子虽然符合我们的要求，但是距离太远，将来的交通成本很大，而且配套不完善，尤其是孩子上学问题。

当然我们现在买房还有个担忧，那就是房价会不会跌，买了之后会不会贬值。以您的经验和对北京区域的熟悉程度，能不能在百忙之中给我拨开迷雾，像我们这样的，现在该不该买房？如果买，选择那一个区域，或者那一个项目比较好一些。恳盼回复，万分感谢！

您的读者

苏美哲

2010/11/30

苏美哲：

你好，很高兴看到你的邮件。其实房地产发展到今天，培养了一批专家，也毁掉了一批专家。毕竟置业是人生的大事，所以我在回答热心读者的置业问题时，大多数的时候只说原则，不说具体的建议。否则判断错误被骂是事小，耽误了别人买房或者买房吃亏上当了那才是大事。之所以有这个原则，我被骂的次数相对要少得多，这也是你们热衷给我写信的最重要原因吧。

看了你的来信，我还是十分重视，但又十分为难，重视是因为你对我的期望，为难是你让我提出具体的置业建议。所以在给你写这封信之前，我做足了文章，甚至以权谋私，让手下几个同事也给我对北京的市场做了一些调研。现将我的意见回复给你，不当之处，你权当做我在说笑话。

1.         中国的房价确实是高，尤其是一线城市，很多人买不起房是事实。但不要忘了，在目前的体制下，让房价下降很难，尤其是一线城市，你不买别人就要买，一个萝卜一个坑，你不占自有别人排队；

2.         房价虽高，但有一个观点我一直坚持，那就是好房子和高房价无关。比如北京，前两年，我们看见3环边2万元的房子，肯定不假思索的就高呼：高贵啊。而在今天，你在5环边看见同样价格的房子，你脱口而出的是：“这房子一点也不贵，可惜没有好户型了。”这就是变化，但很少去思考自己在变化中没有把握住购买时机；

3.         对于你们来说，买房子不要片面考虑到房价的变化，毕竟买房用来自住，因此房价的短期波动对你们没有影响。但谁也不愿意刚买的房子就出现大幅度的贬值，那是傻子干的事。所以买好房子、买不贬值的房子就显得尤为重要；

4.         那么好房子的标准是什么？其实这是一个伪命题，因为这个世界从来没有一个放之四海而皆准的统一标准，每个人都有自己的标准，对于你们来说，好房子的标准就是位于城市核心区、属于纯正的住宅、周边配套要完善，尤其是医院和教育资源要齐全。如果这些条件都满足，这就是好房子；

5.         首先非住宅项目不要买，尤其是以酒店和商业立项的伪住宅项目。首先这些项目产权年限少，只有40年或50年，使用年限缩水；二是项目入住人群复杂，有不少开公司的，影响居住品质，尤其是家里有老人和孩子，对居住环境要求高；三是商水商电的使用成本特别高，是民用水电的好几倍。所以要买就买纯正的住宅；

6.         交通位置，你在东城，老公在中关村，因此选择一个折中的居住地比较合适。北京三环内的住宅几乎已经绝迹，因西4~5环的区域你们可以重点考虑。简要搜索了一下，你老公工作的中关村位于西北5环内，但是这里几乎无住宅供应；而西南5环内虽然有不少项目，但教育和医疗配套实在不敢恭维；

7.         关于配套，上面其实已经说了，除了日常的吃喝拉撒睡之外，最主要的是教育资源和医院配套。作为承上启下的你们，照顾好老人，让孩子拥有良好的学习环境，也许比你们自己的未来还重要；

8.         最后说我的答案吧，看了变天，你可以考虑玉泉路周边的项目。这里有不少新建小区，当然也有已经入驻的。你们也可以考虑二手房，当然最好还是购买新建小区，你们不妨对比一下，那个更划算，或者更靠谱一些；

9.         在玉泉路上，有一个项目叫远洋沁山水。看了网上的资料介绍，可以说满足你们的要求：位置在4~5环间，生活、医疗和教育配套齐全，周边有不少公园，据说还有著名的北京小学。当然是不是忽悠我不知道，您最好亲自去了解一下，不光要去售楼处，还要花一整天的时间转转是不是名副其实。

以上就是我的建议，不妥当之处，敬请谅解。

徽湖

2010/12/2