徽湖：

你好，最近通过中介公司看了一套二手房，位置和房屋质量都不错，准备下决心买了。在网上搜索一些二手房买卖的注意事项，其中有一条是不要让中介公司从中吃了差价。这提醒了我，因为在与中介公司的接触过程中，对方总是找各种理由不让我们和房子的主人见面，房价也很贵，我现在怀疑中介公司从中吃了差价。请问买房时如何防止中介公司吃差价呢？希望您能在百忙之中解除我的困混。万分感激！

安红 3月31日

安红：

你好！很高兴收到你的来信。如今京城的二手房市场回暖，遍布大街小巷的中介公司也活跃起来。房地产中介公司吃房屋差价虽然国家是明令禁止的，且经纪公司也宣称绝对不会吃差价，但暗地里中介24小时都张着“血盆大口”，只要有机会，是一定会“吃”你不商量的。在二手市场火爆的07年，一套100万的房子，中介吃个20万到30万的差价是很稀松平常的事儿。所以你买二手房时，保持高度警惕性是非常有必要的。

中介公司吃差价主要有三种形式：一是阻止购房人与房东见面。房主把房子委托给中介公司销售后，双方会签订一份代理合同，约定在一定期限内将该套房屋以一定价格售出，签订合同的同时中介公司会支付给房主一笔订金。中介公司拿到房源后，就会以高出合同约定价格寻求买家。从意向客户看房、签约和最终的过户过程中，中介会以各种理由阻止买卖双方见面。道理最简单不过，一旦见了面，中介公司吃差价就会穿帮。

第二种情况是卖家委托中介公司卖房时。双方在合同中约定好销售底价，同时规定如果中介公司超出底价将房子销售出去，双方对超出部分的房款按照约定比例进行分成。在这种情况下，即使买家见到了房主，房主为了利益，也会替中介公司保密。

第三种是中介公司一旦发现卖家的报价比市场价要低出很多时，就会第一时间以公司的名义把房子买下来，然后在加价销售出去赚取其中的差价。如果是这种情况，中介公司赚差价可以说是天经地义，因为房子的产权人是中介公司，房子的主人当然有资格决定卖多少钱。卖房的主体已经转换成中介公司。

从你的信中可以看出，既然中介公司阻止你与房主见面，如果他们有吃差价这种想法的话，我想中介公司采取了上面分析的第一种方法，就是在买卖双方都不知情的情况要赚取差价。那么有什么办法来杜绝中介的这种既不合情又不合法的行为呢？在与中介公司交易过程，我想下面这四个环节，作为买家一定要好好把关。

1.         在和中介公司签订三方服务协议时（买家、卖家和中介公司），买家切记要看清中介服务协议上的内容才签字，委托中介的协议主要内容包括介绍房屋自身的状况、收取的佣金标准、违约条款等。签字前一定要逐条看清并理解到位，千万不能草草看完就签字了事。

2.         在房屋交易之前，一定要了解清楚房主的身份，同时力争和房主面对面交流几次。同时要核实业主的房产证、身份证、户口簿，同时要各地房管局查询该房屋的法律状态（有无抵押、房主有无债券官司，房屋是否达到出售条件等）。要重点提醒的是，在签订正式合同时，双方应该面对面的沟通房屋的实际情况；

3.         看清合同条款。签署正式购房合同时，必须要求买房、卖房及中介公司三方同时到场签约，并且认真审查合同上所有条款，尤其是一些涉及费用分摊、房款支付方式和时间、房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。同时要把所有的单据、合同原件保存好，这样一旦发生争议或纠纷，买家可在第一时间投诉或向法院起诉。

4.         当然最后一点最为重要，在几个重要的场合：与中介公司签订委托合同、三方签订买卖合同及现场验房时，买房最好长个心眼，准备一个录音时间较长、效果较好的录音设备，把各方的谈话，尤其是中介公司关于不吃差价的承诺录下来，这是后期买家一旦发现对方有诈时最有力的维权证据。

以上是我对如何防止中介公司吃差价的几点个人看法，不知道能不能对你买房起到一定的作用，最后祝福你们在这美丽的春风里，买到属于自己的满意的房子。

徽湖

09年4月2日