让惟利是图的开发商降房价，比割肉、卖子还难受。但是一旦市场冷清了，房子卖不动了，开发商的资金出现问题了，威胁到开发商“生命”安全时，开发商只能选择降价这条路了。

从去年10月份开始，受国家二套房首付和贷款利率提高的影响，楼市陷入了深度观望，全国各地商品房销售量迅速下降。开发商在此观望过程中也同样经历了房价要不要降，到底如何降的心路历程演变。开发商从一开始的伪装降价到最终房价的真实下降。可以看出买卖双方的心理博弈过程。

一、明降暗升心理

时间：08年春节前后

在楼市博弈初始，楼市的成交量刚刚出现颓势阶段，开发商是极其不甘心房价出现下降苗头。因此一方面高呼房价只涨不跌的理论；另外一方面却利用“降房价”的手段，变相涨价。北京某一楼盘在春节前的销售价格是8000元/平米，然而在春节时房价却突然提高至1万元/平米，但是开发商此时提出的口号是，春节项目大酬宾，所有客户成交一律打9折优惠，实际成交价是9000元/平米。开发商的手法是套用了假日期间商场的打折手法，在所有商品价格后面加一个0，然后挂出5折的牌子忽悠买家。

手法点评：可恶、可恨、天理难容。

心理暗示：折射出开发商一贯的强势心态，相信早晚购房者会臣服自己，房价会进一步上涨的趋势不会改变，所以敢肆意大胆的变相涨价。

二、猎奇、搞怪心理

时间：08年3月

为了让楼市重新回暖，此阶段开发商普遍采取了促销、折扣优惠等手段取悦买房者。促销手段可谓千奇百怪：深圳利用女人胸部暗示“房价不能太底了”，沈阳开发商“买房送驴”，北京房展会上房模“裸身示房”等，让人们打开眼界。只要你能想到的，开发商就没有做不到的。开发商在这个阶段上大多运用新奇百怪的手段来制造市场新闻点，企图让大众把眼光重新集中到买房上面来，在项目打折和优惠幅度上，并没有采取高折扣和高优惠，通常的幅度在9折以里，购买者在其中并没有得到实际优惠。

手法点评：可笑、庸俗。

心理暗示：开发商此时仍认为房价进一步上升的趋势不会转变，楼市房价出现拐点的可能性几乎为零，但是他们认为，楼市观望不会在短期内结束，相反可能比预期的时间要稍微长一些。

三、疯狂促销心理

时间：08年4~5月

楼市观望远未结束，购房者依旧是“王八吃秤砣铁了心”的不买房，开发商预期的5月黄金楼市难现。开发商真正意识到危机已现，众多项目纷纷采取折扣和促销方式，折扣和优惠幅度之大前所未有，市场上随处可见8折、9折的项目，买房送车、买大房送小房、买别墅送公寓的现象比比皆是。面对巨大优惠，观望者阵营出现分化，一小部分观望客户认为购买时机已到，选择出手买房。但是从总体效果来看，还是观望的多，买的少，开发商的预期效果并不理想。

手法点评：让利给购房者，值得推崇。

心理暗示：真正意识到危机来临，开发商开始采取自救措施，但是不少开发商还是坚信房价只是短期的出现调整，从长远趋势来看，房价上涨的趋势不会改变。因此面对开发商为何不直接降价的询问，回答是：“没有必要，我们也不会直接降价”。

四、全面降价心理

时间：08年6月以后

当国家货币政策继续紧缩；当大家把楼市的观望结束期调整至09年；当股市风雨飘摇、CPI高企不下；当自己的口袋里资金捉襟见肘；当昔日拿下的地王需要支付大笔的费用和开发费用时，开发商不仅意识到危机来临了，更意识到自己能否“挺”过这一难关时，他们必须采取实际的行动来实施自救、保命了。从6月开始，楼市出现了大范围的降价行动，新开盘项目所有的价格策略都惊人的一致，那就是“低价入市”，价格普遍比周边在售老盘的价格低1500~2000元/平米左右，而老盘异口同声的推出“特惠房”，以赶上新盘的销售速度。

手法点评：降价有利购房者，更有利开发商本身，可谓两全齐美

开发商心理暗示：以实际行动证明：房价全面下降时代来临！开发商在与购房者的这场心理博弈中，首次将以购房者的胜利而告终。

相关精彩内容详见肥耗子网(www.feihouse.com)