房地产资金链断裂、存房增加、降价销售
韩强

仔细观察就会发现房地产的资金链：地方政府——土地——开发商——银行——买房者
   但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。
    买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。
    开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。
    但是，任何事情都有它的反面，如果房子卖不出去，资金链就断了，即使断了，地方政府还是赢家，因为要有地卖，就得利。所以许多地方政府都热衷于支持房地产。剩下的就是房地产商、银行和买房者了。房子卖不出去，开发商就欠债，银行收回本金就困难，另一方面，买放者看到房价下跌，还按揭借款的积极性就减弱，这样银行收回本金也困难，最后形成呆账甚至坏账，出现金融风险，金融风险直接影响广大储户的利益。
    也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。现在风险出现了，表现为：房地产资金链要断裂、存房增加，降价销售。请看：
资金链要断裂
专家称房企上半年资金缺口达4000亿元 2008年06月21日 22:22 中国经营报
　　4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌
　　专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后，“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动，摆在了中国决策层的面前。
　　日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。
　　而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。
　　新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？
5千亿资金缺口压垮开发商 楼市出现另类滞胀 2008年06月17日 05:04 中国证券报-中证网
　　□本报记者 周明
北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。
　　分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不“拆房子卖地”。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的唯一出路。
生产过剩楼市存货猛于虎
楼市存货猛于虎 2008年06月24日 15:46 南都周刊
    南都周刊编辑：张鹏　文：田申
　　如果一家企业流动资金严重不足，而库房又塞满了存货，且存货一再降价都乏人问津，按照常识判断，这样的企业正深陷泥潭；如果一个行业面临类似的局面，那么这个行业的命运也不言自明了。
　　不幸的是，我国的房地产行业正遭受这样的厄运。
　　6月12日，深圳市国土房管局公布的全市房产市场分析报告显示，5月深圳新建商品住宅销售均价为每平方米11014元，回落到2007年初的房价水平；住宅空置面积67万平方米，同比增加82%；商品住宅销售123万平方米，同比下降55.6%。总结成一句话：深圳的房价在跌，销量在减，库存暴增。
　　这样的情况不仅仅出现在深圳。上海、杭州、广州、武汉、重庆等重点城市，都出现了“存货”猛增的趋势，就是一向处于卖方市场的北京商品住宅，也出现了近年罕见的供大于求局面。
　　近日高盛发表研究报告指出，今年主要发展商至5月中旬，还未实现全年销售目标的20%。根据高盛对全国12大城市一手市场物业成交量和存货对比研究发现，如果按照5月的销售进度，12大城市中至少有6个需要1年左右的时间，才能消化完存货，这当中还尚未把未来数月的新增供应计算在内。
房地产降价或促销 早比晚好 2008年06月25日 18:31 经济观察网
　　最为不幸的还是在融资成本高涨的同时销售萎靡。这意味着，开发商的两大资金来源均亮红灯。
　　5月29日，高华证券发布名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》报告。报告基于对占全国销售额一半以上的12个城市和14家核心房地产上市公司的研究得出结论，1至5月份的12个城市商品房销售情况很不理想，主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到各公司和高华预测的全年计划的23%。其中，SOHO中国仅完成该公司年计划销售额的8%，招商地产完成10%，万科完成25%。而根据以往经验，过去两年的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%-29%，与销售下降对比的是存货的激增。按照目前的销售速度，16个城市中有8个城市将需要一年或更长时间才能消化完当前库存，这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。
降价促销进入8折时代
楼市进入8折时代 房价降30%足以引发灾难 2008年06月24日09:51  北京商报
　　在一年前，北京新开盘的部分项目还曾一度出现过彻夜排队抢购的“壮观场景”，开发商还在与银行过着“你好我好大家好”的日子，而政府也在为房地产市场的过热头疼。时隔数月，房价即将崩盘的消息便甚嚣尘上：银行信贷的从紧、开发商资金困难、购房者的观望到底、政府越来越完善的金融风险防范、房价回落、交易量萎缩……在楼市博弈中，政府、开发商、银行、购房者，到底谁扛不住了?
业内人士透露，部分银行针对房地产开发的信贷标准已从一季度的三个“三”标准提升至三个“五”标准。所谓三个“三”，即“申请贷款的房地产公司净资产必须达到3000万、开发面积3万平方米以上、贷款需求至少3000万”，至二季度这一标准即提升至“申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万”。此举是为了限制更多的小型房地产开发公司贷款。