量跌 很正常

　　-《D一置业》：进入“金九银十”以来，“价涨量跌”逐渐成为京城楼市的特点。据数据显示，截至本月14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，总成交量不足5000套，日均成交量创下3月份以来新低，如何看待此现象？形成此现象的原因是什么？

　　-周毕文：前半年购房需求得到了超量释放，受金融危机的后期影响，消费者购买欲望开始降低。市场的反复变化让消费者逐步趋于理性，这主要表现在以下几个方面：

　　第一，由于对市场预期的不同使得一部分购房者积极购买，一部分又持币待购，两种力量相互作用，导致观望可能出现并持续一段时间；第二，近期二手房成交活跃。相较期房而言，二手房的价格、地理位置更满足刚性消费者的需求；第三，对于投资消费者来说，二套房政策的收紧以及投资者本身资产的紧张，导致投资需求降低；最后，土地成本以及各种支出的增加使得开发商涨价来维持利润。

　　-侯召：我认为，这是购房市场所反馈的明确信号。最近三年，价格与成交量一直在博弈。2005年以来，成交量与价格的关系有些共性，每一次价涨量涨都来源于市场的需求，每一次价涨量跌都来源于市场的观望。

　　我认为，至少在2009年年底将出现一个新的观望期。在2009年房价上涨40%的背景下，无论是由哪种需求来驱动的，市场都需要一个时间来消化涨幅。

　　-吴存胜：房地产市场本身存在一个变化周期，对于“价涨量跌”本身来说，我认为是一种市场规律。价格高涨必然会导致成交量的下降。

　　就目前市场出现的“价涨量跌”局面，我认为有三方面原因：一是政策对于房地产市场的支持，刺激了大量的刚性需求。二是供需的变化，这是影响房价的直接原因。当供过于求时会出现价格下跌，相反，价格自然会上涨。而且市场好时，开发商提价也是正常的市场反应。三是购房者“买涨不买跌”的心理影响市场走势。另外，二手房市场近半年的房价涨了近50%，但目前成交还很旺盛，这就说明即使目前市场房价再高，只要价位个人可以接受，有需求的购房者还是会进行购买。

　　打折 是手段

　　-《D一置业》：近期，部分项目推出特价房等促销活动，特别是北京六环以外的项目，您认为此种现象说明什么？是否预示了新一轮的价格调整？

　　-周毕文：不同区域、项目的市场情况不一样，开发商对未来的预期也不一样，因此，采取不同的市场行为是可以理解的。目前，各项目有涨有跌，但涨是主流，特价房等促销活动是一种营销技巧。北京房价经过今年3月至9月的快速提升，引起了供需结构变化，将导致观望情绪加剧。目前，房价大幅上涨和小幅的下降都动力不足，或将重现“有价少市”的情景。根据我的了解，一些价格低洼的六环外项目，如北京的西南方向项目，涨价动力很足。

　　-侯召：促销活动更多是出于项目自身营销现状和资金回笼速度的要求，目前还不能看到北京整体房地产市场价格调整的迹象。自2000年起，房地产项目特价促销在各项目中广泛存在，这种打折或降价策略有时也会在房价敏感的时期被放大为整个行业的调整。我认为，每个企业或个案项目的阶段性降价，一定是有不同考虑的，或加速回笼资金，或尾盘清盘，或改善部分房屋的不良销售局面，或因降低产品配置而导致的价格降低，不可一概而论。

　　-吴存胜：对于“金九银十”开发商采取一些优惠活动也很正常。这也不仅仅限于房地产行业。其实“金九银十”所谓的销售旺季也只是一种说法，并不是就真的一定会旺，它一定会随着市场的变化、政策的变化以及购房者心理变化而变化的。就比如说今年的7月、8月传统的淡季结果成交量却非常好。

　　拐点 难再现

　　-《D一置业》：近期有观点认为，关于楼市新的“拐点”正在形成并可能将于10月下旬显现，对此，您是否同意该观点？为什么？

　　-周毕文：我认为近期“拐点”不会形成。就房地产市场而言，“新拐点”的出现是某个区域市场“量价齐跌”的节点。虽然自今年8月份以来，部分地区的楼市成交量下降，但大多数城市的房价依然呈上涨趋势。其次，近期土地市场活跃，房价下降的压力不大，仍会保持上涨，只是增幅会降低，进而使销量有一定幅度的下降。再次，目前楼市仍以刚性需求为主。

　　今年下半年，政府出台的一系列稳定楼市的政策会使将来的楼市朝着健康的态势发展。

　　-侯召：我认为下一阶段出现滞涨的可能性比较大。目前，房地产价格很难出现2008年价格阶段性下跌的情况，原因如下：第一，目前的成交量虽然比4月-8月有下降，但是相比2008年的日平均成交量仍有很大提升；第二，市场形成新的观望期需要一个过程；第三，开发成本日渐上涨。市场需要一个时间来消化今年前10个月价格的涨幅。在土地市场价格没有大的向下拐点的前提下，房地产价格很难向下形成拐点。

　　-吴存胜：我个人对“拐点”有不同的看法，房价与交易量的起伏都是市场的正常现象。没有所谓的“拐”或者“不拐”，上半年的成交量上涨也算是拐，不是成交量下降了才算“拐点”，但对于消费者来说，并不需要过多地关注这点。因为，对于自住需求的人来说，不管房价的涨跌，只要个人能够接受还是会购买的。而且如果盲目等待这种下降“拐点”的到来，很可能最后买不到房子了。