开发商囤地：3年半无法消化

　　武文静

　　2008年，全国楼市走入低迷状态，不少曾经高价买下的土地成了开发商们的烫手山芋，土地储备也不再是企业竞相追逐的香饽饽，现金为王反而成为更多开发商的共识。那么，经过这些年的疯狂拿地，现在我国究竟有多少已经购置但未开发的土地呢？开发商又该如何处理这些土地？

　　“企业储备土地是合理的，也是合法的。有一些土地储备是正常现象，任何一个公司都不可能等到要做项目的时候才去拿地，所以必然会有一些土地储备，然后根据市场的需要不断地去开发。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　据1月14日中国指数研究院公布的研究报告显示，自1998年以来，我国土地购置未开发面积达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率2计算，将为市场提供23.8亿平方米的项目；以前3年平均销售面积来看，这些土地需要3年半的时间才能全部消化，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，市场潜在供给量很大。

　　对此，周毕文表示，土地储备是否正确，不能这样简单地以消化年限来划分。土地储备主要取决于供应，当开发商认为未来土地很紧张时，就会不断地储备土地，使土地成为稀缺资源，开发商也就愿意大力投入。当然，这种储备土地的动力也是合理的。

　　与前几年的疯狂抢地以及地王不断涌现相比，2008年中国土地市场渐渐恢复了理性，但开发商囤积土地的意愿似乎并没有出现根本性变化。从2008年的数据来看，前11个月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，土地购置面积和开发面积增幅基本趋势确实是逐月下降，但已经购置了却没有进入开发程序的土地仍然大量存在。

　　那么，3年半的时间能否全部消化这11.9亿平方米的土地储备呢？“就目前的土地存有量和开发量来看，从理论上说是能将这些土地消化的，但实际上是不可能的。”周毕文说。

　　他认为，首先，这三年半之内还将不断地有新增土地产生；其次，有了土地是否要开发，每一个公司的选择是不一样的，这其中还有一个市场预期和判断的问题；最后，取决于政府对闲置土地的执行力度，收税或到一定期限无偿收回，政策层面好决定，但执行难度比较大，这牵涉到地方政府利益问题，收了土地何时能拍卖出去，还涉及到经济上如何平衡。

　　事实上，有不少公司存有未开发的土地。以作为中国地产界四大天王的金地集团(7.80,0.00,0.00%,吧)为例来看，其董秘郭国强先生在接受媒体采访时表示，公司265亿元存货中，未开发的土地大致占33％。

　　但对于每个公司而言，在土地获取上，它们都有一套自己的模型和评价体系，对房地产宏观大势以及拟进入城市均会作细致分析，以保证获取的每一个项目均有较好的盈利前景。在目前整个楼市低迷的情况下，有一些未开发的土地，由于当时拿地价格很高，现在开发并不赚钱。

　　“对于开发商而言，一些地王可以把土地抛掉，但一般的土地还是应该自己留着，通过合作的方式进行开发，也可以通过以后多种渠道进行资金筹措。因为有地并不是一件坏事情，还是有很多企业想拿到地的。”周毕文说。