房地产调控思路新探

周毕文，程嘉许

（北京理工大学  管理与经济学院，北京 100081）

[摘要]自2003年政府加大房地产市场调控力度以来，房地产市场已经历了四载调控高压之年。但是，房价依然高涨，人们的住房压力仍然很大，调控措施的效果乏善可陈。因此，通过分析调控效果，探究房价高涨的原因，以改变调控的思路，变“急治”为“缓治”，运用市场经济的内在机制，以真正达到调控政策的作用效果，从而促进房地产业的健康发展。

[关键词]房地产调控；房地产供给；住房保障制度

一、房地产调控政策效果评价

2007年1月16日国家税务总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知称从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，由此也拉开了新一年房地产调控的大幕。

掐指算来，自2003年6月5日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业内称央行“121号文”）以来，中国的房地产业已历经了四年多的高压调控态势，调控的范围已囊括了房地产开发、建设、经营、销售等各个环节，调控的力度也一年高过一年，但一浪胜似一浪的调控浪潮并没有使居高不下的房价有下挫之势，全国各大城市的房价仍在高位运行（如图1-1所示）,各种调控措施的效果乏善可陈。

图1-1全国及各主要城市房价指数趋势图（数据来源：国家发展改革委、国家统计局）

二、调控效果原因解析

其实，房价会如此之高皆因供不应求。在市场经济条件下，决定价格的因素概括起来就是供给与需求。在需求方面，1998年的住房制度改革，使沿用数十年的福利分房制度归于瓦解，代之以新兴的商品房制度，从而开启了新一轮的房地产热潮。而从那时起，人们的住房需求被突然打开的政策限制逐渐强化了。同时，随着政府实施积极的货币政策，加大固定资产的投资，扶植房地产业成为新兴支柱产业，利用其广大的带动作用缓解亚洲金融危机所带来的风险，放松的银根和按揭贷款制度的实施，进一步将强化的住房需求变为了现实的可能，而且还有一定的放大。面对被放大的需求，房地产开发商在市场开放的初期紧跟需求的增长加大了供给量，因此在新一轮房地产热潮启动时，房价的增长呈低幅度上升趋势。但随着近几年中央宏观调控的陡然加强，房地产投资放缓了增长的脚步，商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅也一路下滑，有的城市到2006年甚至出现了负增长。例如根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2006年北京市商品房施工面积为10483.5万平方米，比上年下降了2.5%；其中商品住宅为6311.3万平方米，下降了13.3%。商品房竣工面积为3193.9万平方米，下降了15.3%；其中已竣工商品住宅为2193.3万平方米，下降了22.8%。而据北京市土地整理储备中心统计数据显示，北京市已连续两年未完成土地供应计划。2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地为550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京市2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。土地供应量的下降与商品房竣工面积的减少共同限制了房地产开发的供给能力，但节节攀升的需求却毫无放缓之意。例如北京市统计局的数据显示，近三年北京每年增加常住人口41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。面对着失调的供需不平衡局面，房价上涨已然成为当仁不让的硬道理。