中小型房地产开发企业的融资策略与资金管理

房地产行业是一个资金密集型产业，而房地产开发企业的蓬勃发展和融资状况密切相关，尤其对于中小型房地产开发企业，资金的重要性更是不言而喻，同时，对资金的运用与管理也是房地产开发企业的关键问题。

（1）              中小型房地产企业的融资策略分析

目前，我国房地产开发企业融资方式单一，主要来源是银行信贷资金。房地产企业融资方式对银行信贷的过度依赖，房地产企业融资方式的单一化，使房地产企业的发展完全取决于银行信贷政策的变化，使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险集中到商业银行。同时，已上市融资和债务融资为主的直接融资比重非常小，从另一个侧面说明，目前的融资方式过于单一。

造成这一现象的原因是多方面的。首先是由于政府对国内金融市场的垄断。金融市场的计划性与垄断性，使金融市场的资源不能让市场起到基础性的作用，必然导致国内金融市场各方面的结构性失衡，特别是直接融资与间接融资的失衡。其次是银行信贷资金的易获得性与利率过低。利率作为资金的价格，是金融市场资金的平均投资回报率，无论在发达的市场经济中，还是在新兴的市场经济中，利率一般都是随GDP 增长率上下波动2% ，而在我国房地产开发商利润率远高于这个水平，这使个人和企业都愿意千方百计从银行套取资金来获取差额利润。利率过低和资金的易获得性，决定了只要能从银行贷到资金，绝不再找另外的融资渠道。此外，房地产企业进行直接融资尚存法律和政策障碍。证券市场监管政策对房地产公司直接上市融资的控制仍较为严格。现行法律制度对债券、房地产信托等融资方式有严格限制，如不允许民营企业发行企业债券、企业债券发行采用审批制等。

 针对这种现状，房地产开发企业应该灵活运作，积极拓宽融资渠道。第一，借助房地产信托。房地产信托以贷款或股权介入房地产业。信托公司集合广大投资者的资金，借给房地产开发公司用于某个项目的开发。相对银行贷款而言，房地产信托具有融资成本较低，期限弹性较大，有利于资金运营和持续发展；资金供给方式灵活，可灵活设计信托产品的特点，被认为是除银行贷款之外的最佳融资选择。第二借助房地产基金。房地产基金主要投资于目前享有可观收入，今后有增值潜能且风险低于平均水平的物业项目，其风险收益介于股市和银行之间，可有效地规避风险，其借贷也较信托方便。最后银行贷款在短期内仍然是房地产企业主要的融资渠道。政府应建立健全中小型房地产企业信贷服务的组织体系、中小型房地产企业的评级制度，对符合条件的中小型房地产企业可发放信用贷款。

（2）    中小型房地产开发企业的资金管理与使用

在房地产企业中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是中小型房地产开发企业管理的核心内容。目前的资金管理还存在不少问题，突出表现在财务预算管理不切实际，资金结算管理松散，监督考核环节薄弱和管理方式、手段落后，效率低下等方面，企业财务风险日益显露，因此加强房地产企业资金管理和控制，促进企业提高资金使用效益是当前企业管理的十分重要问题。对此可以从以下三方面入手：

 1） 资金的预算管理

      资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额；预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。

 2 ）资金的风险管理

     企业资金风险主要有使用风险、在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化、专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。

 3  ）资金的监督管理