商业地产,寄望于未来的楼价升值和租金上涨,而突破当前的租金回报率底线,必将埋下财务危机和投资回报率下降的隐忧。

特殊定位：比B好,比A便宜

1997年,SLG上市融资2.3亿美元,次年又以股票和优先股融资6.14亿美元,到1998年底,负债与总市值之比降至19%。充足的资本推动公司快速扩张,至1998年底,SLG拥有的写字楼总建筑面积达到620万平方英尺,较上市前增加了180%,FFO则增加了一倍多。

此外,推动SLG快速扩张的还有一个原因,就是它是当时聚焦于曼哈顿地区B级写字楼的唯一一家上市REITS,从而在曼哈顿众多的地产公司中一举脱颖而出。

SLG将自己定位于提供“比B级写字楼好,比A级写字楼便宜”的地产商。它先以显著低于重置成本的价格收购核心地段表现不佳的B级写字楼——这类写字楼约占纽约市写字楼总面积的45%,租金水平比A级写字楼低30%,净租金收益率一般在5%-8%,价格显著低于周边楼盘。收购后,SLG通过重新开发使物业增值,并使净租金收益率提高到10%-12%水平,平均出租率也要比同样地区B级写字楼高出6-11个百分点。

但SLG是如何通过低成本的再开发使物业出租率大幅提高的?

对B级写字楼的再开发工程一般需要18-30个月,在此过程中,SLG除了对大楼外立面进行简单粉饰外,重点改善电梯、内部通讯网、安全应急措施等软环境,并将物业服务水平提高到A级,成为真正的比B好、比A便宜的写字楼。

如果说环境和服务的改善还可以被其他B级写字楼模仿的话,那么,SLG更独树一帜的地方在于它把自己旗下的写字楼做成了一个连锁品牌。为强化品牌形象,SLG把旗下所有物业的大堂都进行统一装修,还在所有可能的地方都打上SLG的标识,这种做法在当时其他B级写字楼中很少见,它使SLG的租户感受到一种特殊荣誉,而不再是“廉价”写字楼的租住者。SLG的品牌帮助它更好地招租以提高出租率,从而可以收购并提升更多写字楼的价值,而规模扩张则使这种连锁品牌得到延伸。

特殊的定位和对品牌形象的强化使SLG在业界声誉不断提高,不仅吸引了许多对成本敏感的中小企业,一些大企业也逐渐成为它的租户。

同时,特殊的定位也使SLG具有更好的抗周期性。在经济低谷中,租户通常对成本更加敏感,而SLG的低价高品质服务则更受欢迎,2002-2003年其出租率一直高于曼哈顿的平均水平约8个百分点。

良好的盈利使SLG成为金融投资人的新宠,1999年它与高盛、摩根士丹利、Prudential保险等大型金融机构合作,成立了四家合资公司,2000年又为旗下合资公司安排了一次私募融资,引入了加拿大养老基金等金融机构。顺周期扩张,埋下隐忧。