加载中…2014年06月13日
(2014-06-13 11:39:15)
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房产 |
关于房价
从2004年开始，住房市场进入了持续上涨阶段，中间虽有回档，但是上涨是主要趋势，尤其是2009年后，市场加速上涨，十年时间，上涨的幅度是以倍数计算的，少则一两倍，多则五六倍，如此幅度的上涨，极大地透支了未来的上升空间，在技术上也有强烈的调整需求，回档幅度即使超过20%，都是非常正常的。目前的住房市场价格，已经远超市场的购买力，世界上平均的房价收入比大概是4到5的水平，而目前的房价收入比达到了7到8的水平，有的城市更是超过了10，房价严重高估。如此高的房价，极大地抑制了需求，而价格适当地回落，则会有效创造市场的需求。也就是说，目前的房价，没有市场需求支撑，需要回调。开发商在过去几年大量拿地，未来几年大量新建住房将涌入市场，在价格高企，市场需求极具萎缩的情况下，开发商只能降价出售住房，因为开发商有贷款要背负，有本息的压力，抗不住的，即使赔本也要卖。这是房价回档的主要原因所在。房价的下跌动力主要来自开发商，而不是二手房市场，因为贷款购房者不到万不得已的情况下是不敢断供的，因为一但断供，不但房产会被银行处置，更重要的是贷款人的信用就被彻底毁了，这才是最要命的事情。因此，即使房价下跌幅度较大，贷款人也会继续还供。因此，我判断房价不会出现断崖式下跌。我判断房价的走势是在目前的价格基础上，回档20%左右，然后长期横盘震荡，这个期限不会少于五年，多则七八年。如果房价回档后保持稳定相当一段时间，那么随着人们收入的增长，房价收入比会回到合理的水平，比如到5，到那时房价才会出现再度上涨的可能。即使未来房价再度出现上涨，那么也不会是像过去十年那样暴涨，上涨的幅度会很温和。在中国，投资住房赚大钱的时代已经过去了，很难再有了。住房将回归居住的本质，而不再是一种投资品。
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