今年的中秋夜北京的天气是阴沉的。但中秋过后，有关房价走势却已经明朗，房价下行已成为共识。在存活激增和资金周转率越来越低的压力下，一线地产商纷纷降价保量，相信也是“共识”后的自救。

现在，无论是开发商，还是媒体、消费者，大家都将关注点转向同一个问题：房价到底下跌能多少。

在博文《暖冬也是冬天》中，我曾经提到，房价可能下跌30%，因为30%几乎是房地产企业的利润平衡点。这个30%，我指的是一线城市，而且是今后两年的累计下跌量。我预计，今年一线城市的房价将下跌15%－20%，明年将下跌5%－10%。如果再低，房产商就等于割肉了，而且银行也不会接受（银行的存量房贷中80%以上是七成按揭）。届时，银行即使没有接到“窗口意见”，银行也会变通“限贷令”。（银行也是企业，只不过银行的产品是钱，房产商的产品是房子）。至于二、三线城市，我预计累计下跌量将在10%－20%。因为四线城市的房地产市场化程度较低，竞争还不充分，预计房价不会下降。

之所以做出以上判断，是基于多年在房地产一线工作研究和咨询的一些成果。我们兰德公司的数据库里，有全国70个城市的市场监测资料，有200多家知名房地产企业的经营数据，而且每年都更新几次。特别是我们今年在做《央企房地产业务发展研究》课题过程中，又获取了大量核心而且基本真实的数据。另外，因为我们是做房地产企业管理咨询的，几乎都等得到客户完整、真实的经营数据，而且是每年几十家。因此，对下面的数据我基本能够保证其真确性。

（一）销售利润率超过30%的企业仅占16%

下面是我们对房地产企业TOP100研究的情况（其他数据不再罗列，请谅解）。数据显示，59%的房地产企业销售利润率在20%以下，超过30%的企业仅占16%。

-100%以下：1％

-100%－0：6％

0－10%：31％

10%－20%：28％

20%－30%：13％

30%50%：7％

50%100%：4％

100%以上：5％

（二）全行业销售（营业）利润率的平均值是15.0%

1、2007年房地产“全行业”销售（营业）利润率如下：

优秀值24.1%

良好值19.4%

平均值15.0%

较低值10.2%

较差值0.8%

其中“大型企业”：

优秀值23.7%

良好值18.9%

平均值14.3%

较低值7.1%

较差值-1.3%

2、2007年房地产“全行业”净资产收益率指标如下：

优秀值12.4%

良好值9.2%

平均值6.6%

较低值-0.3%

较差值-4.1%

（数据有房地产企业盈利能力、资产质量状况、债务风险状况、经营资产状况、其他共5类27项指标。如“盈利能力”就包括净资产收益率、总资产报酬率、销售（营业）利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率、资本收益率等6项指标。鉴于本文主题，其他数据不再列举。请随时关注兰德公司网站www.rem.com.cn）

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